BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 166374

“La cuestión que plantea la nota de la registradora gira, en esencia, sobre una
cuestión nominal y dogmática: en el negocio no hay disolución de comunidad, sino
cesión onerosa de cuota y la causa del negocio no parece clara. La decisión de la nota
es la de denegar la inscripción, cosa que equivale a considerar la escritura no
enmendable de conformidad con el artículo 65 de la Ley Hipotecaria…
Ahora bien, incluso en el supuesto de que no admitiéramos, como admitimos, que el
negocio que contiene la escritura se puede calificar como disolución parcial de
condominio, exigir la redacción por parte del notario y el otorgamiento por parte de los
interesados de una nueva escritura más ajustada al criterio de la registradora parece
contrario al derecho de la ciudadanía a que la actuación de los poderes públicos sea
proporcionada a fas finalidades que la justifican, principio que proclama el artículo 30 del
Estatuto de Autonomía, y también parece contrario al principio de libertad civil
proclamado en el artículo 111-6 del Código Civil y al de interdicción de la discrecionalidad
de los funcionarios, que se deriva del artículo 9.3 de la Constitución. Al fin y al cabo, hay
que examinar la escritura presentada en el Registro de acuerdo con las normas de
interpretación de los negocios jurídicos de manera que, dado que contiene un acuerdo
unánime de todos y no es contrario a la Ley, habrá que dar por buena la máxima jurídica
que proclama que los negocios son lo que son y no lo que dicen que son…
Como consecuencia de todo ello, debemos convenir que la escritura que motiva la
calificación recurrida contiene un acto dispositivo válido que, por causa onerosa, genera
un acrecimiento de cuotas y puede ser calificado, aunque sea de manera impropia, como
disolución parcial de condominio. Más allá de la fortuna conceptual con que ha sido
calificada por el notario que la ha redactado y autorizado, la solución pragmática se
impone a la dogmática y es inscribible.”
Por tanto, dado que en la escritura por mí autorizada se recoge un negocio lícito, con
causa onerosa y en la que intervienen y prestan su consentimiento todos los titulares
registrales, no se entiende que por el hecho de que la registradora hubiera utilizado otra
frase más a su gusto en el expositivo I, se deniegue la inscripción de un documento
notarial en el que indudablemente se otorga una disolución de condominio, resultando un
único propietario.
Segundo: Pese a que en cualquiera de los dos supuestos nos encontraríamos ante
un negocio lícito e inscribible, tal como se ha razonado en el anterior fundamento de
derecho, parece ser que la clave de la cuestión en el presente caso es determinar si se
ha otorgado una disolución de condominio o una venta o cesión por dos de los
comuneros al tercer comunero, que deviene propietario único.
La registradora, a la vista de lo dispuesto en el expositivo primero de la escritura,
entiende que nos encontramos ante un negocio jurídico de transmisión de dos terceras
partes indivisas. Para llegar a dicha conclusión, obvia el título de la escritura “disolución
de comunidad”; la calificación de la escritura como de “Disolución de Comunidad” que
realizo en el juicio de capacidad de los comparecientes; el verbo “adjudicar” utilizado en
el expositivo primero, propio de las disoluciones de condominio, en lugar del [sic] los
verbos “vender” o “ceder”, propios de las ventas o cesiones; la mención de un exceso de
adjudicación que se realiza en el otorgamiento segundo, cuestión también propia de las
disoluciones de condominio de un bien indivisible o que desmerezca mucho por su
división, pero nunca de una compraventa; y la mención en el otorgamiento tercero de la
carta de pago por las participaciones respectivas en la “disuelta comunidad”.
Pese a que dichas expresiones imponen de forma abrumadora del contrato como de
disolución de condominio, la registradora se acoge exclusivamente a la mención de las
palabras “dos terceras partes indivisas” recogidas en el otorgamiento primero para decir
que el negocio no afecta a la totalidad del inmueble y no pueda calificarse como de
disolución de condominio.
Cuarto [sic]: Para llegar a la anterior conclusión, la registradora ha obviado las reglas
básicas de interpretación de los contratos. La primera, la dispuesta en el artículo 1281
del Código Civil, cuando dispone que “Si los términos de un contrato son claros y no
dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus

cve: BOE-A-2021-21752
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Núm. 312