BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 166369

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la
información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el
registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento
y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley estatal de Suelo, salvo
que, como dispone el propio precepto se haya practicado previamente alguna medida cautelar
acordada por la Administración –cfr. Resolución de 16 de julio de 2013–.
Y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades
mínimas de cultivo que habrá de ser observado en cualquier caso, en especial, el artículo 80 del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio –norma adjetiva o procedimental– en cuanto al deber del
registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria
competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de
las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de
julio –cfr. Resolución de 25 de abril de 2014–.
Ciertamente, se trata de una doctrina que permite compatibilizar, por un lado, el
reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en
principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico –vid. el Preámbulo del Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, sobre el fundamento de la reforma del artículo 20 de la
anterior Ley de suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la
acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla,
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el
propio precepto no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos
registrales.
Por lo que así se justificó la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014,
seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de
agosto de 2017, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o
segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley de
Suelo estatal –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o
declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad
acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo
habilitante de la inscripción, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a
la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del
artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
3. En el caso particular de este expediente, a la vista de la doctrina expuesta, no
cabe sino confirmar el defecto objeto de recurso en cuanto a la exigencia de licencia,
declaración de innecesariedad o al menos una declaración de la Administración
competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para
restablecer la legalidad urbanística infringida y, por tanto, del carácter consolidado de la
parcelación que justifique la no exigencia de licencia.

cve: BOE-A-2021-21751
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Núm. 312