BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 312

Miércoles 29 de diciembre de 2021

3.

Sec. III. Pág. 166350

No consta el carácter de vivienda habitual o no de la finca.

Fundamentos de derecho: de la suspensión de la inscripción:
I. Esta nota se extiende en base a dispuesto en el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria
–en adelante LH, y 99 y siguientes de su Reglamento– en adelante RH, y dentro del
plazo de 15 días hábiles a que se refiere dicho precepto legal.
II. En cuanto al hecho 3. No consta el carácter de vivienda habitual de la parte
deudora/hipotecante. La exigencia del Artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, consiste en
que en todas las hipotecas debe constar el carácter o no de vivienda habitual del deudor/
hipotecante, siempre que el hipotecante sea una persona física, como sucede en este
caso. Defecto subsanable.
Contra esta calificación se puede (…)
Getafe veintiocho de septiembre del año dos mil veintiuno La registradora (firma
ilegible). Fdo. Beatriz Sofía Bernal Aguilar.»
III

«Como cuestión previa, es importante destacar que la hipoteca se constituyó el
año 2005 y el préstamo fue subrogado por el actual acreedor el año 2011. Dicho esto, el
RP exige la indicación en una escritura de novación de préstamo hipotecario del carácter
o no de vivienda habitual del deudor de la finca hipotecada, sobre la base del art. 21.3
Ley Hipotecaria. Este precepto, sin embargo, tal y como está formulado, solo se refiere a
las escrituras de préstamo hipotecario, debiéndose entender por tales las de constitución
del mismo, pues solo en ese momento se hipoteca la vivienda (“a la vivienda que se
hipoteque”, dice el precepto). El RP pretende una interpretación extensiva de la norma
en el sentido de que “en todas las hipotecas debe constar el carácter o no de vivienda
habitual”, y lógicamente así habrá de ser respecto de todas las hipotecas que se
constituyan a partir de la entrada en vigor de dicha exigencia, pero no se aplica hacia el
pasado, para hipotecas constituidas con anterioridad, donde ese dato estará ausente. La
cuestión es sí puede aprovecharse cualquier nuevo asiento relativo a una hipoteca ya
inscrita para imponer esa exigencia. En esto se centra la discrepancia con el RP.
En la novación se modifican las condiciones del préstamo, pero no se hipoteca la
finca, que ya lo estaba con anterioridad (“el carácter extintivo de la novación no se
presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto
incompatible con la antigua modificado, Res. de 24/11/2009). Así lo corrobora también su
inciso final al disponer, a continuación de aquella exigencia, que se presumirá, salvo
prueba en contrario, “que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda
habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución”. No hay base literal en la
norma para imponer esta exigencia más allá de ese supuesto de hecho. Pudiera haberla
en los casos de ampliación del préstamo, por la idea extendida de que la hipoteca, a
efectos de rango, se divide realmente en dos (Res. de 14/05/2015), lo que permitiría
hablar latu sensu de una nueva constitución, pero no es el caso.
El Centro Directivo ante el que se interpone este recurso ha tenido la oportunidad de
pronunciarse sobre el alcance objetivo de dicha exigencia en su Res. de 19/12/2013, al
interpretar la expresión «préstamo hipotecario» en un sentido amplio como equivalente a
“gravamen hipotecario”, pues la constancia de esa circunstancia (carácter habitual de la
vivienda) en la inscripción, que desde ese momento está protegida por la legitimación
registral, determinará de futuro el conjunto normativo aplicable la vivienda. Sobre esta
base, la citada resolución consideró que “no podrá inscribirse ninguna hipoteca
constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una

cve: BOE-A-2021-21750
Verificable en https://www.boe.es

Contra la anterior nota de calificación, don Ricardo Cabanas Trejo, notario de
Fuenlabrada, interpuso recurso el día 30 de septiembre de 2021 en el que alegaba los
siguientes fundamentos de Derecho: