III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21742)
Resolución de 13 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Ubrique, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la rectificación superficial y descriptiva y de la georreferenciación pretendida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166306
Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se
formula oposición expresa por parte de tres titulares registrales de fincas colindantes
notificados, aportando informes técnicos y documentación gráfica, alegando que dicho
patio no es propiedad exclusiva del promotor, sino compartido o mancomunado con los
colindantes.
Y la registradora deniega la rectificación pretendida ahora porque aprecia que existen
dudas fundadas de invasión de finca colindante, dado que «de las alegaciones
efectuadas y los documentos incorporados resulta claramente que la titularidad del
mencionado patio no es pacífica, prueba de ello es la existencia de varios
procedimientos judiciales que se encuentran aún pendientes de resolución. De la
descripción de las fincas propiedad del señor V. B. que se hace en este Registro de la
Propiedad (…) no puede afirmarse que el patio, con la extensión que el señor V.
pretende inscribirlo, sea de su propiedad. Por el contrario, en la descripción más reciente
de la finca, el patio desaparece, y se describe como una casa de dos plantas.
Resultando esta cuestión controvertida, y encontrándose el litigio en sede judicial, se
rechaza la inscripción del exceso de cabida, por posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas, en tanto no se resuelva por los tribunales».
El promotor del expediente recurre alegando, en resumen, que «con ocasión de la
división por pisos (inscripción 5.ª de la registral 835) se omitió involuntariamente la
referencia al patio de aproximadamente unos quince metros por cuatros metros
(señalado en las inscripciones 1.ª a 4.ª de la registral 835). Pero que (…) en la realidad
física, ese patio existe, no ha sido ocupado con ocasión de la construcción del edificio
llevado a cabo en el solar de la antigua bodega, y ese patio se encuentra incorporado a
la planta baja del edificio (…) propiedad de mi mandante».
También alega que en las descripciones registrales de las fincas de los colindantes
opositores no se incluye patio alguno, y que uno de estos colindantes «falta a la verdad,
y se aprovecha de la discordancia actualmente existente del catastro con la realidad
física y registral».
2. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede
sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales
actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de
la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea,
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
cve: BOE-A-2021-21742
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 312
Miércoles 29 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 166306
Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se
formula oposición expresa por parte de tres titulares registrales de fincas colindantes
notificados, aportando informes técnicos y documentación gráfica, alegando que dicho
patio no es propiedad exclusiva del promotor, sino compartido o mancomunado con los
colindantes.
Y la registradora deniega la rectificación pretendida ahora porque aprecia que existen
dudas fundadas de invasión de finca colindante, dado que «de las alegaciones
efectuadas y los documentos incorporados resulta claramente que la titularidad del
mencionado patio no es pacífica, prueba de ello es la existencia de varios
procedimientos judiciales que se encuentran aún pendientes de resolución. De la
descripción de las fincas propiedad del señor V. B. que se hace en este Registro de la
Propiedad (…) no puede afirmarse que el patio, con la extensión que el señor V.
pretende inscribirlo, sea de su propiedad. Por el contrario, en la descripción más reciente
de la finca, el patio desaparece, y se describe como una casa de dos plantas.
Resultando esta cuestión controvertida, y encontrándose el litigio en sede judicial, se
rechaza la inscripción del exceso de cabida, por posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas, en tanto no se resuelva por los tribunales».
El promotor del expediente recurre alegando, en resumen, que «con ocasión de la
división por pisos (inscripción 5.ª de la registral 835) se omitió involuntariamente la
referencia al patio de aproximadamente unos quince metros por cuatros metros
(señalado en las inscripciones 1.ª a 4.ª de la registral 835). Pero que (…) en la realidad
física, ese patio existe, no ha sido ocupado con ocasión de la construcción del edificio
llevado a cabo en el solar de la antigua bodega, y ese patio se encuentra incorporado a
la planta baja del edificio (…) propiedad de mi mandante».
También alega que en las descripciones registrales de las fincas de los colindantes
opositores no se incluye patio alguno, y que uno de estos colindantes «falta a la verdad,
y se aprovecha de la discordancia actualmente existente del catastro con la realidad
física y registral».
2. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los
supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede
sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el curso de tales
actuaciones, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de
la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea,
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
cve: BOE-A-2021-21742
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Núm. 312
