III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21581)
Resolución de 13 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164353
febrero de 2020), y responde a fines de política social de empresa accesorios a su
finalidad principal, que no se ofrecen al público en general, y cuya Tasa Anual
Equivalente es inferior a la del mercado.
Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el cónyuge del prestatario
vinculado laboralmente con la prestamista, el cual también se beneficiará de dichas
condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia».
2. Según el único defecto que es objeto de impugnación, el registrador suspende la
inscripción solicitada porque no se incorpora a la escritura la oferta vinculante a los
efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de transparencia
material en la contratación del mismo.
3. Como ha recordado este Centro Directivo en Resoluciones de 29 de noviembre
de 2019, 7, 15, 16, 22 y 28 de enero, 3, 6 y 12 de febrero y 27 de julio de 2020 y 30 de
julio de 2021, con criterio también expresado en la Instrucción de ese Centro Directivo
de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, impone a los notarios unos amplios deberes de control de la
legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad
se sitúa –respecto de esta última– en el acta de información que se debe firmar al menos
un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye
también otros aspectos adicionales: el control del transcurso del plazo de diez días
desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, del
cumplimiento en su clausulado de las limitaciones que con carácter imperativo se
imponen en los artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato
en el correspondiente Registro, etc.
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de
información previa, que el artículo 22.2 de la Ley 5/2019 establece que «en la
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de
la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta
conforme al artículo 15.7». El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización, así como «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en este artículo». A ello se añade la disposición final sexta, que
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
previstos en la ley.
Para garantizar la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, el
artículo 14 de la Ley 5/2019 impone al prestamista la obligación de entregar al
prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelación mínima de diez días
naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos que
detalla.
Las consecuencias del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan
en el artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones
generales (redactado por la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2019), y en el
artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios (añadido por la disposición final octava de la Ley 5/2019), ambos del mismo
contenido: «Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho».
Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento de las normas
sobre transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la
escritura ni el registrador inscribirla.
cve: BOE-A-2021-21581
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 311
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164353
febrero de 2020), y responde a fines de política social de empresa accesorios a su
finalidad principal, que no se ofrecen al público en general, y cuya Tasa Anual
Equivalente es inferior a la del mercado.
Y a su vez, que el otro integrante de la parte prestataria es el cónyuge del prestatario
vinculado laboralmente con la prestamista, el cual también se beneficiará de dichas
condiciones especiales y privilegiadas establecidas en el Acuerdo laboral de referencia».
2. Según el único defecto que es objeto de impugnación, el registrador suspende la
inscripción solicitada porque no se incorpora a la escritura la oferta vinculante a los
efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de transparencia
material en la contratación del mismo.
3. Como ha recordado este Centro Directivo en Resoluciones de 29 de noviembre
de 2019, 7, 15, 16, 22 y 28 de enero, 3, 6 y 12 de febrero y 27 de julio de 2020 y 30 de
julio de 2021, con criterio también expresado en la Instrucción de ese Centro Directivo
de 20 de diciembre de 2019, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, impone a los notarios unos amplios deberes de control de la
legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad
se sitúa –respecto de esta última– en el acta de información que se debe firmar al menos
un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye
también otros aspectos adicionales: el control del transcurso del plazo de diez días
desde la entrega de la documentación informativa hasta la firma de la escritura, del
cumplimiento en su clausulado de las limitaciones que con carácter imperativo se
imponen en los artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato
en el correspondiente Registro, etc.
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de
información previa, que el artículo 22.2 de la Ley 5/2019 establece que «en la
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la escritura
pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los registradores de
la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta
conforme al artículo 15.7». El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización, así como «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en este artículo». A ello se añade la disposición final sexta, que
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
previstos en la ley.
Para garantizar la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, el
artículo 14 de la Ley 5/2019 impone al prestamista la obligación de entregar al
prestatario o potencial prestatario hipotecario, con una antelación mínima de diez días
naturales respecto al momento del otorgamiento de la escritura, los documentos que
detalla.
Las consecuencias del incumplimiento de estas normas de transparencia se detallan
en el artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones
generales (redactado por la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2019), y en el
artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios (añadido por la disposición final octava de la Ley 5/2019), ambos del mismo
contenido: «Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho».
Por otra parte, como antes se ha expuesto, ante el incumplimiento de las normas
sobre transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la
escritura ni el registrador inscribirla.
cve: BOE-A-2021-21581
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Núm. 311
