III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21581)
Resolución de 13 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 311
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164350
conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero
que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o
de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la
Ley 1/2013, etc.–’. La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como
la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación
que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la
Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información
precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de
información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance
y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de
estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de
información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del
préstamo.
De lo expuesto hasta ahora se infiere que el registrador de la Propiedad no sólo
puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los
requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un
criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del
denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de
adhesión recogido en los artículos 5.1, 7 y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la
contratación. Ahora bien, ese control de incorporación, como han tenido ocasión de
señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de
información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y
posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real
conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las
consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su
posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y
asume.
Por lo tanto, este control registral de incorporación y transparencia abarca hoy en día
entre otros extremos la aportación de la oferta vinculante o de la FIPER, tanto para
acreditar que se ha cumplido el proceso de contratación, como para poder comprobar
que la escritura de préstamo hipotecario se ajusta a los términos de la misma, ya que su
discrepancia vicia de nulidad la cláusula afectada.
Así mismo, se deniega la inscripción de las siguientes cláusulas de la escritura por
los motivos que se expresan a continuación:
Del Pacto Quinto: Gastos:
– La imputación al prestatario el pago de los aranceles notariales derivados de la
matriz de la escritura de préstamo y los gastos de gestoría señalados en las letras b) y c)
por haber sido declarados abusivos en sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 del Tribunal
Supremo, de 23 de enero de 2019, por cuanto el citado Tribunal considera que la
intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben
distribuirse por mitad, lo mismo ocurre con los gastos de gestoría, que al realizarse en
interés o beneficio de ambas partes deben también sufragarse por mitad. Ello es así
porque en los préstamos concedidos por una empresa, sea ésta una entidad de crédito o
no lo sea, a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador
de consumidor (STUE 11 de marzo de 2019 en el asunto Pouvin-Dijoux C-590/17)
porque la condición de profesional del prestamista no viene determinada por el hecho de
que el contrato de préstamo no pertenezca al ámbito ordinario o principal de su actividad
empresarial o porque haya sido celebrado entre una empresa y uno de sus trabajadores
y que forme parte de la política social de tal empresa, ni siquiera por disponer o no el
prestamista de una estructura organizativa específica, sino por la predisposición de la
condiciones contractuales y la no condición de no profesional del prestatario.
– Los gastos recogidos en la letra g), por haber sido declarada nula por abusiva por
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 al infringir normas
procesales imperativas.
cve: BOE-A-2021-21581
Verificable en https://www.boe.es
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Núm. 311
Martes 28 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 164350
conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero
que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o
de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la
Ley 1/2013, etc.–’. La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como
la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación
que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la
Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información
precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de
información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance
y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de
estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de
información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del
préstamo.
De lo expuesto hasta ahora se infiere que el registrador de la Propiedad no sólo
puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los
requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un
criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del
denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de
adhesión recogido en los artículos 5.1, 7 y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la
contratación. Ahora bien, ese control de incorporación, como han tenido ocasión de
señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de
información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y
posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real
conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las
consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su
posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y
asume.
Por lo tanto, este control registral de incorporación y transparencia abarca hoy en día
entre otros extremos la aportación de la oferta vinculante o de la FIPER, tanto para
acreditar que se ha cumplido el proceso de contratación, como para poder comprobar
que la escritura de préstamo hipotecario se ajusta a los términos de la misma, ya que su
discrepancia vicia de nulidad la cláusula afectada.
Así mismo, se deniega la inscripción de las siguientes cláusulas de la escritura por
los motivos que se expresan a continuación:
Del Pacto Quinto: Gastos:
– La imputación al prestatario el pago de los aranceles notariales derivados de la
matriz de la escritura de préstamo y los gastos de gestoría señalados en las letras b) y c)
por haber sido declarados abusivos en sentencias 44, 46, 47, 48 y 49 del Tribunal
Supremo, de 23 de enero de 2019, por cuanto el citado Tribunal considera que la
intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben
distribuirse por mitad, lo mismo ocurre con los gastos de gestoría, que al realizarse en
interés o beneficio de ambas partes deben también sufragarse por mitad. Ello es así
porque en los préstamos concedidos por una empresa, sea ésta una entidad de crédito o
no lo sea, a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador
de consumidor (STUE 11 de marzo de 2019 en el asunto Pouvin-Dijoux C-590/17)
porque la condición de profesional del prestamista no viene determinada por el hecho de
que el contrato de préstamo no pertenezca al ámbito ordinario o principal de su actividad
empresarial o porque haya sido celebrado entre una empresa y uno de sus trabajadores
y que forme parte de la política social de tal empresa, ni siquiera por disponer o no el
prestamista de una estructura organizativa específica, sino por la predisposición de la
condiciones contractuales y la no condición de no profesional del prestatario.
– Los gastos recogidos en la letra g), por haber sido declarada nula por abusiva por
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 al infringir normas
procesales imperativas.
cve: BOE-A-2021-21581
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