BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 28 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 164349

acuerdo laboral vigente en el momento de su firma y que responde a fines de política
social de la empresa accesorios a su finalidad principal.
No se incorpora a la citada escritura de préstamo hipotecario calificada la Oferta
Vinculante a los efectos de verificar por este registrador el cumplimiento del requisito de
transparencia material en la contratación del mismo.
Fundamentos de Derecho:
La vinculación laboral con la entidad prestamista de los prestatarios excluye la
aplicación a este préstamo de la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito
inmobiliario, como resulta del artículo 4.a) de la misma. Ahora bien, la condición de
empleados de los prestatarios no excluye su condición de consumidores en la relación
contractual entablada con el banco empleador y por lo tanto de la necesidad de
cumplimiento en esa contratación de los requisitos de transparencia.
Como ha reconocido la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea,
en los préstamos concedidos por una empresa, sea ésta una entidad de crédito o no lo
sea, a sus empleados, la empresa tiene la condición de profesional y el trabajador de
consumidor (STUE 11 de marzo de 2019 en el asunto Pouvin-Dijoux C-590/17) porque la
condición de profesional del prestamista no viene determinada por el hecho de que el
contrato de préstamo no pertenezca al ámbito ordinario o principal de su actividad
empresarial o porque haya sido celebrado entre una empresa y uno de sus trabajadores
y que forme parte de la política social de tal empresa, ni siquiera por disponer o no el
prestamista de una estructura organizativa específica, sino por la predisposición de la
condiciones contractuales y la no condición de no profesional del prestatario. Esto
supone que estos contratos de préstamo quedan sometido a la legislación de protección
de los consumidores por la condición de consumidor que como se ha dicho tiene el
prestatario, lo que implica la necesidad de cumplir los requisitos de transparencia en la
contratación de estos préstamos, lo que se hace necesario suscribir la preceptiva “Oferta
Vinculante”, según resulta de la Directiva 2008/48 y la Ley 16/2011, de 24 de junio por la
que se incorpora la referida Directiva a la legislación española; esta “Oferta Vinculante”,
deberá incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario, ante la no exigencia por estar
excluido del ámbito de aplicación de la LCI, del otorgamiento del Acta de Transparencia.
La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo recogida, entre otras, en
las Sentencias de 18 de junio de 2012 (número 406), 9 de mayo de 2013 (número 241),
8 de septiembre de 2014 (número 464), 22 de abril de 2015 (número 265) y 23 de
diciembre de 2015 (número 705), ha sentado la doctrina acerca de que la contratación
con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la
contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y
específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del
consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos
especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al
reforzamiento de la información. Estos deberes en al ámbito de la contratación de
préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del
proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011.
Por otra parte la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
en lo tocante a la calificación o control registral en materia de transparencia material en
los contratación de préstamos con garantía hipotecaria en que intervengan
consumidores viene recogida fundamentalmente en las Resoluciones de 13 de
septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre
de 2015 y 9 de marzo de 2016, en las que se señala que “el registrador de la Propiedad
en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o
créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas,
‘deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las
que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de
las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o
reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del

cve: BOE-A-2021-21581
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Núm. 311