III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-21178)
Resolución de 1 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «ampliación de normas estatutarias» de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 158913
elementos comunes de la comunidad que se impone a todo propietario que alquile su
inmueble mientras esté arrendado éste; etc.).
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por todos los propietarios
asistentes que suponen el 76,138% del total de las cuotas de participación. Y se añade
que tales acuerdos se adoptaron conforme al artículo 17, regla 12, de la Ley sobre
propiedad horizontal y de conformidad con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, según el artículo 17, regla 6, de la Ley sobre propiedad horizontal, es necesaria la
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas
de participación.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a
la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
cve: BOE-A-2021-21178
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 305
Miércoles 22 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 158913
elementos comunes de la comunidad que se impone a todo propietario que alquile su
inmueble mientras esté arrendado éste; etc.).
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por todos los propietarios
asistentes que suponen el 76,138% del total de las cuotas de participación. Y se añade
que tales acuerdos se adoptaron conforme al artículo 17, regla 12, de la Ley sobre
propiedad horizontal y de conformidad con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, según el artículo 17, regla 6, de la Ley sobre propiedad horizontal, es necesaria la
unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas
de participación.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a
la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
cve: BOE-A-2021-21178
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