BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 20 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 155772

capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Y 98 del Reglamento Hipotecario, cuyo tenor literal es el siguiente: “El Registrador
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley como faltas de legalidad
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o
puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias
que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de
nulidad”.
Se considera no inscribible lo relacionado a continuación en base a los siguientes:
Argumentos y fundamentos de Derecho:
Se presenta escritura de reconocimiento de dominio, por la que la titular registral del
pleno dominio de la finca de Torreblanca 5148 desde el año 1986, manifiesta la
existencia de un pacto fiduciario hasta ahora no revelado en virtud del cual reconoce el
dominio a favor de sus hermanos y su cuñada.
De la escritura resulta que dichas señoras [sic] efectuaron unas aportaciones para la
adquisición de la finca en efectivo metálico mediante diversas entregas sin que se
justifiquen.
Siendo que además en el año 1987 doña J. M. declaro una obra manifestando que la
abonó “con metálico de su propiedad” y como propietaria única de la finca la hipotecó
ese mismo año según se refleja en el historial de la finca.
Defecto.–La manifestación de que existía una relación de representación que hasta
ahora ha permanecido reservada no es suficiente para entender acreditada la causa de
la transmisión. (art 1276 CC y 18 LH). No se entiende justificada la existencia real de la
representación alegada.
De la RDGSJYFP de 19 de febrero de 2020 resulta que la mera declaración de las
partes dirigida a reconocer la titularidad del “dominus” no es suficiente, sino que esa
declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera
suficiente la existencia de la relación representativa; debiendo atenderse a cada
supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la
previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se
atribuyeron al gestor las facultades de representación.
Del fundamento 5 resulta “...siempre que esa declaración vaya acompañada de algún
hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado
suficientemente evidenciada la relación de representación, lo que obliga necesariamente
a atender a las circunstancias de cada caso”.
De hecho, el supuesto de hecho de la resolución citada parte de que FD 5 I.F.
“además de la relación de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de
la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaración de que el precio y
todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida
con el reconocimiento de dominio.
Por todo ello, en aplicación de los art. 19-bis y 322 de la Ley Hipotecaria, acuerdo
suspender la inscripción del documento.
La presente calificación lleva consigo la prórroga del asiento de presentación de
conformidad con lo que dispone el art. 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta decisión (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Paula Escrivá
Giner registrador/a de Registro Propiedad de Oropesa de Mar (Orpesa) 1 a día dieciocho
de agosto del dos mil veintiuno.»

cve: BOE-A-2021-20979
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Núm. 303