BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 151535

La registradora suspende la inscripción señalando como defecto la necesidad de
acreditar la titularidad de «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito», para
la cancelación del derecho de hipoteca.
2. La cuestión planteada debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo
a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos –
principalmente de créditos y préstamos hipotecarios– producidos como consecuencia de
modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Como ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General en sus Resoluciones de 9
de octubre de 2014 y 17 de mayo de 2016, tales modificaciones estructurales de las
sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión
global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un
patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra -cfr. artículos 22, 68, 69
y 81 de la Ley 3/2009, sobre modificaciones estructurales de las sociedades
mercantiles-. En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se
produce con la inscripción en el Registro Mercantil -cfr. artículos 47, 73 y 89.2 de la
reseñada Ley 3/2009-, y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los
bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de
las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En su traslación al Registro de la
Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria,
conforme al cual «los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u
otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrán
obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso, que
pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con cualquier otro documento
fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que traten de inscribir». Esta
norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos,
cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente,
presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél
trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan
comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir».
Y añaden las mismas Resoluciones que «tratándose de sucesiones universales
motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles
previamente inscritas en el Registro Mercantil, sus requisitos y operativa de inscripción
en el Registro de la Propiedad presenta singularidades, especialmente en relación con el
título formal inscribible y con la modalización del principio del tracto sucesivo. La
trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro
Mercantil, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus
efectos mientras no se declare su inexactitud. Lo relevante es que el nuevo titular
traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su
favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un
supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con
expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los
artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, relativas a titulares, derechos y
fincas (cfr. art. 21, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su
inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin
aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al artículo 16 expresado, que
entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la
Propiedad proclama el artículo 6 de la misma Ley Hipotecaria, del que deriva el principio
general de rogación en la práctica de tales inscripciones (…) Por otro lado, en cuanto al
requisito del tracto sucesivo, ningún inconveniente existe para aplicar en este ámbito el
principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido, como ya
aceptó para un supuesto similar de cancelación de una hipoteca por parte de la entidad
beneficiaria previa escisión de la titular registral, la Resolución de este Centro Directivo
de 31 de diciembre de 2001, en la que se admitió que «acompañándose a la escritura de
cancelación testimonio de los particulares del cambio de denominación y de la escritura

cve: BOE-A-2021-20351
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Núm. 294