III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20350)
Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas urbanas y modificación de uso a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 151527
administrativa, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, cuando
concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, de modo que “la
fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las
mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por
idéntica mayoría” (artículo 10.3, b) LPH).
El artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (actualmente, artículo 26.6
del Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley del Suelo), dispone que
no será necesaria dicha autorización administrativa cuando (...) b) la modificación del
complejo no provoque un incremento del número de elementos privativos. El último texto
refundido extendió el concepto de “complejo” a “todo régimen de organización unitaria de
la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una
titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter
instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los
elementos privativos, es decir, a toda división horizontal.
A pesar de que en el caso que nos ocupa, la agrupación y cambio de uso no implica
realización de obras ni genera parcelación alguna, sí hemos obtenido autorización
administrativa que, además, autoriza expresamente la modificación de la división
horizontal, tal como puede comprobarse en la segunda resolución (rectificación de la
primera) aportada a la escritura y dictada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras
e Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado
por “MTM obras y montajes S.L.”.
Ciertamente la Doctrina entiende que, tras esta última reforma ya no parece que la
interpretación literal de la norma pueda afectar a la división de locales en divisiones
horizontales clásicas, lo cual viene a reforzar la idea de que la exigencia de autorización
del actual artículo 26.6 de la Ley del Suelo pretende fiscalizar solo aquellos casos en los
que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave
comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso
exclusivo), y en estos casos la autorización viene impuesta no tanto por la división de un
local sino por estar ante una posible parcelación.
En efecto, el fraccionamiento del suelo determinaba las cautelas lógicas, así lo
señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua
DGRN), 13 de julio de 2015, B0E 227/2015, de 22 de septiembre:
“la preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es
que a través de los mismos se produzcan actos de parcelación de suelo o del derecho
objeto de la propiedad y de ahí que la exigencia de licencia se haya insertado en el
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo, destinado a la regulación del proceso
de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas”.
No obstante, aunque en nuestro supuesto, la agrupación y cambio de uso no
constituye acto de parcelación urbanística o división de suelo ni es revelador de ello,
siendo innecesario conceder licencia de parcelación (tal como declara el dispongo
segundo, página 2, segunda resolución unida a la escritura), sí hemos obtenido
autorización administrativa, otorgada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e
Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado
por “MTM Obras y Montajes S.L.”.
Por otro lado, y respecto a las mayorías actualmente exigibles para aprobar la
agrupación de elementos privativos, recuérdese la Resolución de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN), 7 de mayo de 2014:
“La modificación de la Ley del Suelo, entre otros objetivos, tiene el de potenciar la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas
actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible,
cve: BOE-A-2021-20350
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 294
Jueves 9 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 151527
administrativa, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, cuando
concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, de modo que “la
fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las
mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por
idéntica mayoría” (artículo 10.3, b) LPH).
El artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (actualmente, artículo 26.6
del Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley del Suelo), dispone que
no será necesaria dicha autorización administrativa cuando (...) b) la modificación del
complejo no provoque un incremento del número de elementos privativos. El último texto
refundido extendió el concepto de “complejo” a “todo régimen de organización unitaria de
la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una
titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter
instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los
elementos privativos, es decir, a toda división horizontal.
A pesar de que en el caso que nos ocupa, la agrupación y cambio de uso no implica
realización de obras ni genera parcelación alguna, sí hemos obtenido autorización
administrativa que, además, autoriza expresamente la modificación de la división
horizontal, tal como puede comprobarse en la segunda resolución (rectificación de la
primera) aportada a la escritura y dictada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras
e Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado
por “MTM obras y montajes S.L.”.
Ciertamente la Doctrina entiende que, tras esta última reforma ya no parece que la
interpretación literal de la norma pueda afectar a la división de locales en divisiones
horizontales clásicas, lo cual viene a reforzar la idea de que la exigencia de autorización
del actual artículo 26.6 de la Ley del Suelo pretende fiscalizar solo aquellos casos en los
que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave
comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso
exclusivo), y en estos casos la autorización viene impuesta no tanto por la división de un
local sino por estar ante una posible parcelación.
En efecto, el fraccionamiento del suelo determinaba las cautelas lógicas, así lo
señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua
DGRN), 13 de julio de 2015, B0E 227/2015, de 22 de septiembre:
“la preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es
que a través de los mismos se produzcan actos de parcelación de suelo o del derecho
objeto de la propiedad y de ahí que la exigencia de licencia se haya insertado en el
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo, destinado a la regulación del proceso
de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas”.
No obstante, aunque en nuestro supuesto, la agrupación y cambio de uso no
constituye acto de parcelación urbanística o división de suelo ni es revelador de ello,
siendo innecesario conceder licencia de parcelación (tal como declara el dispongo
segundo, página 2, segunda resolución unida a la escritura), sí hemos obtenido
autorización administrativa, otorgada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e
Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga, a la vista del proyecto técnico elaborado
por “MTM Obras y Montajes S.L.”.
Por otro lado, y respecto a las mayorías actualmente exigibles para aprobar la
agrupación de elementos privativos, recuérdese la Resolución de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN), 7 de mayo de 2014:
“La modificación de la Ley del Suelo, entre otros objetivos, tiene el de potenciar la
rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas
actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible,
cve: BOE-A-2021-20350
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