III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20350)
Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas urbanas y modificación de uso a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 9 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 151526
recibo total de pago de la cuota de comunidad para la finca resultante desde el mes de
diciembre de 2021.
Recordemos que la doctrina entiende que el interés de los propietarios no reside
concretamente en el porcentaje de las nuevas cuotas, si no se modifican –como es
nuestro caso– sino en que aumente el número de elementos o inmuebles de la
comunidad –lo que no se da aquí– y, por ello, se altere el régimen de adopción de
acuerdos –que tampoco sucede aquí–, puesto que las mayorías que la Ley de Propiedad
Horizontal exige no son sólo en cuanto a cuotas sino también respecto a propietarios.
B. En este punto, queremos hacer especial mención de la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 15 de julio de 2015, BOE 229
de 24 de septiembre de 2015, recogiendo lo dicho en otras de 7 de mayo de 2014, 18 de
agosto de 2009 y 7 de abril de 2006, establece que la agrupación de pisos o locales, en
cuanto modificación del título constitutivo requiere el consentimiento de los Propietarios
del resto de elementos.
Ello es así en base a dos fundamentos: “uno de tipo material, apreciable en toda
situación fáctica de edificio por pisos, esto es, el hecho de que tales operaciones puedan
suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios
generales, y otro de naturaleza jurídica, vinculada al funcionamiento orgánico de la
comunidad, esto es, el hecho de suponer una alteración de estructuras que sirven de
base para fijar cuotas de participación en la comunidad de propietarios, esto es, que
puedan implicar una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos
por la Junta”.
Continúa la resolución, recordando la cuestión de las mayorías: “Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la agrupación los restantes propietarios es un acto
para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal exige para los
acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos, ‘la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de cuotas de participación’, esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los
pisos o locales y sus anejos, en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren
autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas
cuotas de participación (…)”
Téngase en cuenta que, respecto al fundamento de orden material referido en esta
última resolución de la Dirección General, aunque en nuestro caso, la agrupación y
cambio de uso no implica realización de obras ni genera parcelación alguna, podemos
comprobar que, mediando proyecto técnico, sí hemos obtenido autorización
administrativa que, además de señalar tales extremos, autoriza expresamente la
modificación de la división horizontal; y en cuanto al de orden jurídico, concurre un
consentimiento tácito manifestado en los actos y comportamientos de la comunidad de
propietarios, acreditado cumplidamente en los documentos unidos a la presente y su
contenido.
C. El procedimiento de agrupación de pisos o locales está previsto en la Ley de
Propiedad Horizontal y, de hecho, sufrió importantes cambios con la reforma producida
por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (en vigor a partir
del 27.06.2013), descartándose la unanimidad que exige la calificación que impugnamos.
Así el artículo 10.3,b) de la Ley de Propiedad Horizontal, mencionado «a mayor
abundamiento» por la calificación que recurrimos, establece que el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte, entre otros actos, requerirá, además de autorización
cve: BOE-A-2021-20350
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 294
Jueves 9 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 151526
recibo total de pago de la cuota de comunidad para la finca resultante desde el mes de
diciembre de 2021.
Recordemos que la doctrina entiende que el interés de los propietarios no reside
concretamente en el porcentaje de las nuevas cuotas, si no se modifican –como es
nuestro caso– sino en que aumente el número de elementos o inmuebles de la
comunidad –lo que no se da aquí– y, por ello, se altere el régimen de adopción de
acuerdos –que tampoco sucede aquí–, puesto que las mayorías que la Ley de Propiedad
Horizontal exige no son sólo en cuanto a cuotas sino también respecto a propietarios.
B. En este punto, queremos hacer especial mención de la Resolución de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 15 de julio de 2015, BOE 229
de 24 de septiembre de 2015, recogiendo lo dicho en otras de 7 de mayo de 2014, 18 de
agosto de 2009 y 7 de abril de 2006, establece que la agrupación de pisos o locales, en
cuanto modificación del título constitutivo requiere el consentimiento de los Propietarios
del resto de elementos.
Ello es así en base a dos fundamentos: “uno de tipo material, apreciable en toda
situación fáctica de edificio por pisos, esto es, el hecho de que tales operaciones puedan
suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios
generales, y otro de naturaleza jurídica, vinculada al funcionamiento orgánico de la
comunidad, esto es, el hecho de suponer una alteración de estructuras que sirven de
base para fijar cuotas de participación en la comunidad de propietarios, esto es, que
puedan implicar una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos
por la Junta”.
Continúa la resolución, recordando la cuestión de las mayorías: “Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la agrupación los restantes propietarios es un acto
para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. Y
aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal exige para los
acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos, ‘la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de cuotas de participación’, esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada después
de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final primera de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de
modo que aquella Ley modificada regula la división, segregación o agregación de los
pisos o locales y sus anejos, en el artículo 10.3.b), conforme al cual requieren
autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas
cuotas de participación (…)”
Téngase en cuenta que, respecto al fundamento de orden material referido en esta
última resolución de la Dirección General, aunque en nuestro caso, la agrupación y
cambio de uso no implica realización de obras ni genera parcelación alguna, podemos
comprobar que, mediando proyecto técnico, sí hemos obtenido autorización
administrativa que, además de señalar tales extremos, autoriza expresamente la
modificación de la división horizontal; y en cuanto al de orden jurídico, concurre un
consentimiento tácito manifestado en los actos y comportamientos de la comunidad de
propietarios, acreditado cumplidamente en los documentos unidos a la presente y su
contenido.
C. El procedimiento de agrupación de pisos o locales está previsto en la Ley de
Propiedad Horizontal y, de hecho, sufrió importantes cambios con la reforma producida
por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (en vigor a partir
del 27.06.2013), descartándose la unanimidad que exige la calificación que impugnamos.
Así el artículo 10.3,b) de la Ley de Propiedad Horizontal, mencionado «a mayor
abundamiento» por la calificación que recurrimos, establece que el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte, entre otros actos, requerirá, además de autorización
cve: BOE-A-2021-20350
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Núm. 294
