III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20042)
Resolución de 17 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149539
acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la
Oficina judicial. lo que se acordará por el Letrado de la Administración de Justicia sin
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones
ulteriores.
2. Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere
el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca
hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.
3. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a lo adjudicación al
acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al
acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a
que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3
del artículo 613 de esta Ley.”
Por ello, hasta el momento en el que se inscriba la hipoteca sin la limitación del
registrador, es decir, indicando que la misma tiene efectos erga omnes, los nuevos
titulares no tienen ninguna condición esencial establecida en la LEC para tener que ser
llamados o que personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al haberse
dejado a mi representada sin posibilidad de ejecutar la carga inscrita sobre las fincas que
garantizan el préstamo, un préstamo que actualmente y debido a la anotación del
registro deja de tener garantía alguna, siendo del todo imposible la ejecución de las
mismas e irrecuperables las cantidades que la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios,
SL efectivamente adeuda a mi representada.
Por todo ello, no procede la fundamentación del Registrador para calificar
negativamente la inscripción basada en el art. 20 de la Ley hipotecaria, puesto que como
se ha acreditado, los nuevos titulares no tienen la condición de prestatario, hipotecante o
tercer poseedor para ser necesaria su personación en autos de conformidad con lo
dispuesto en la LEC.
Segunda. En relación con la supuesta condición de tercero de buena fe de los
nuevos titulares.
La Calificación negativa del Registro de la Propiedad fundamenta su decisión en los
art. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, pero únicamente indica en relación a la supuesta
condición de tercero de buena fe de la nueva titular que “las mercantiles Kacerco, SL y
AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, son dos personas jurídicas distintas” sin entrar a
valorar realmente la relación acreditada que existe entre ambas y que hace más que
evidente que no pueda considerarse a los titulares terceros de buena fe.
Debemos poner de manifiesto que de conformidad con el art. 33 de la Ley
hipotecaria que la inscripción no convalida los actos nulos, por lo que nos encontramos
ante unos titulares meramente aparentes que han sido inscritos como nuevos
propietarios con el único fin de dejar sin garantía el crédito que la prestataria AG6
Consultores Inmobiliarios, SL tenía con mi representada con absoluta mala fe y de forma
torticera.
La entidad Kacerco, SL es Titular Registral actual de las fincas n.º 6734 a 6743
ambas inclusive, 6776 y 6779 y pertenece casi al 50% a los socios de AG6 Consultores
Inmobiliarios, SL, siendo las mismas aportadas a la sociedad por aproximadamente un
tercio de su valor. Es del todo impensable que siendo los socios de AG6 Consultores
Inmobiliarios, SL dueños del 50% de la nueva empresa titular de los inmuebles se
acuerde la existencia de buena fe en la aportación de AG6 Consultores Inmobiliarios, SL
a favor de Kacerco, SL. Así Kacerco, S.L. como titular registral, no constituye un tercero
de buena fe que deba protegerse al amparo del art. 34 LH.
AG6 Consultores Inmobiliarios aporta las fincas y se le adjudican 191.678
participaciones sociales de Kacerco, S.L., de 6,01.–€ de valor nominal. Y se apodera
solidariamente a D. J. R. P. M. y a D. J. P. M. (socios únicos de AG6 Consultores
Inmobiliarios Inmobiliarios) para que puedan disponer de dichas fincas (…)
Recordemos que el art. 34 de la Ley Hipotecaria, se refiere al tercero de bueno fe,
como aquel que adquiere por título oneroso, y en este caso se han trasmitido inmuebles
por un tercio de su valor a través de aportaciones de una sociedad del grupo a otro
cve: BOE-A-2021-20042
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149539
acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la
Oficina judicial. lo que se acordará por el Letrado de la Administración de Justicia sin
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones
ulteriores.
2. Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere
el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca
hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.
3. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a lo adjudicación al
acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al
acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a
que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3
del artículo 613 de esta Ley.”
Por ello, hasta el momento en el que se inscriba la hipoteca sin la limitación del
registrador, es decir, indicando que la misma tiene efectos erga omnes, los nuevos
titulares no tienen ninguna condición esencial establecida en la LEC para tener que ser
llamados o que personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al haberse
dejado a mi representada sin posibilidad de ejecutar la carga inscrita sobre las fincas que
garantizan el préstamo, un préstamo que actualmente y debido a la anotación del
registro deja de tener garantía alguna, siendo del todo imposible la ejecución de las
mismas e irrecuperables las cantidades que la entidad AG6 Consultores Inmobiliarios,
SL efectivamente adeuda a mi representada.
Por todo ello, no procede la fundamentación del Registrador para calificar
negativamente la inscripción basada en el art. 20 de la Ley hipotecaria, puesto que como
se ha acreditado, los nuevos titulares no tienen la condición de prestatario, hipotecante o
tercer poseedor para ser necesaria su personación en autos de conformidad con lo
dispuesto en la LEC.
Segunda. En relación con la supuesta condición de tercero de buena fe de los
nuevos titulares.
La Calificación negativa del Registro de la Propiedad fundamenta su decisión en los
art. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, pero únicamente indica en relación a la supuesta
condición de tercero de buena fe de la nueva titular que “las mercantiles Kacerco, SL y
AG6 Consultores Inmobiliarios, SL, son dos personas jurídicas distintas” sin entrar a
valorar realmente la relación acreditada que existe entre ambas y que hace más que
evidente que no pueda considerarse a los titulares terceros de buena fe.
Debemos poner de manifiesto que de conformidad con el art. 33 de la Ley
hipotecaria que la inscripción no convalida los actos nulos, por lo que nos encontramos
ante unos titulares meramente aparentes que han sido inscritos como nuevos
propietarios con el único fin de dejar sin garantía el crédito que la prestataria AG6
Consultores Inmobiliarios, SL tenía con mi representada con absoluta mala fe y de forma
torticera.
La entidad Kacerco, SL es Titular Registral actual de las fincas n.º 6734 a 6743
ambas inclusive, 6776 y 6779 y pertenece casi al 50% a los socios de AG6 Consultores
Inmobiliarios, SL, siendo las mismas aportadas a la sociedad por aproximadamente un
tercio de su valor. Es del todo impensable que siendo los socios de AG6 Consultores
Inmobiliarios, SL dueños del 50% de la nueva empresa titular de los inmuebles se
acuerde la existencia de buena fe en la aportación de AG6 Consultores Inmobiliarios, SL
a favor de Kacerco, SL. Así Kacerco, S.L. como titular registral, no constituye un tercero
de buena fe que deba protegerse al amparo del art. 34 LH.
AG6 Consultores Inmobiliarios aporta las fincas y se le adjudican 191.678
participaciones sociales de Kacerco, S.L., de 6,01.–€ de valor nominal. Y se apodera
solidariamente a D. J. R. P. M. y a D. J. P. M. (socios únicos de AG6 Consultores
Inmobiliarios Inmobiliarios) para que puedan disponer de dichas fincas (…)
Recordemos que el art. 34 de la Ley Hipotecaria, se refiere al tercero de bueno fe,
como aquel que adquiere por título oneroso, y en este caso se han trasmitido inmuebles
por un tercio de su valor a través de aportaciones de una sociedad del grupo a otro
cve: BOE-A-2021-20042
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Núm. 289
