III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20038)
Resolución de 16 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de participaciones indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149488
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la
que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación
urbanística, ya afirmó que “sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa
se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación”.
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la
existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales) en un supuesto
consistente en la venta de una finca por mitad y pro indiviso a dos compradores
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia
adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o
segregación de una finca, a los supuestos de “enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva”.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los
cve: BOE-A-2021-20038
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149488
Así, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de
octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la
que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación
urbanística, ya afirmó que “sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando
medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la
existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no
puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación
ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa
se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro
elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación”.
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la
existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales) en un supuesto
consistente en la venta de una finca por mitad y pro indiviso a dos compradores
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia
adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible
parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o
segregación de una finca, a los supuestos de “enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva”.
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
En este sentido, como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de
marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los
cve: BOE-A-2021-20038
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