BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 149490

2. En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas las
parcelaciones urbanísticas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que
las autoricen, de acuerdo con el artículo 169.5 de esta ley. En caso de inexistencia de
tales actos administrativos, las parcelaciones urbanísticas, al estar expresamente
prohibidas, tendrán las consecuencias previstas en el ordenamiento jurídico aplicable».
4. Expuesto el régimen normativo aplicable, cabe recordar algunos de los casos
resueltos recientemente por este Centro Directivo para supuestos similares y que en
conjunto sientan una doctrina ya consolidada en la materia.
Por la Resolución de 12 de julio de 2016, respecto de la negativa del registrador de la
Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 a inscribir una adjudicación hereditaria,
se estimó el recurso dado que: «el registrador basa únicamente su calificación negativa
en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta
previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la
transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la
adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo
hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una
posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en
su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una
construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de
manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la
autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del
registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal».
En la Resolución de 6 de septiembre de 2017, también relativa a la venta de
participación indivisa, en el marco de la legislación andaluza, se estimó el recurso por no
suponer la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, con o sin
asignación de uso, u otro indicio de parcelación urbanística que puede ser calificado por
el registrador como suficiente para justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, sino que «se pretende transmitir una cuota indivisa ya inscrita en el
Registro de la Propiedad, acto que debe considerarse, en principio, neutro desde el
punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de
contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una
parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de
aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse por el órgano competente y en el
cauce procedimental oportuno».
En relación con esta concreta situación, la Resolución de 10 de septiembre de 2015,
referido también a la Comunidad Autónoma de Andalucía, manifestó que «ciertamente la
situación podría ser diferente si dicha cuota indivisa hubiera sido inscrita con anterioridad
y ahora se pretendiera su transmisión, pues en este caso el principio de legitimación
registral establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria se extendería a todos los
efectos legales la presunción legal de que el derecho inscrito existe y pertenece a su
titular en la forma establecida en el asiento respectivo (cfr. Resoluciones de 2 de marzo
y 24 de mayo de 2012), sin perjuicio de que concurran otros elementos adicionales que
revelen la posible existencia de parcelación ilegal». Hace referencia, además, al
Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) Por otra parte, se pretende, en todo caso,
una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la necesaria labor de
policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que éste sea, y la
seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la exactitud del Registro
(…)». Y, aunque estima el recurso, puntualiza que «el registrador, en el ejercicio de su
función pública, comunique al Ayuntamiento la inscripción practicada, en el marco de su
actuación colaboradora en materia de disciplina urbanística en orden a la necesaria
colaboración entre Administraciones Públicas –cfr. artículo 141.1.c) de la Ley 40/2015,
de 1 de octubre–».
Por tanto, «en el caso de la mera transmisión de una finca a dos compradores por
mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una
cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral,

cve: BOE-A-2021-20038
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Núm. 289