III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20033)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149439
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia
para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de
aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte
del crédito ampliado y posteriormente garantizado.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una
con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la
ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba,
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto,
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la
voluntad de las partes.
3. Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002), para las llamadas ampliaciones
de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que si lo querido
por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su contenido u
objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr.
artículo 1204 del Código Civil). Tampoco debe apreciarse una clara incompatibilidad
entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al
mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos
esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente puede plantearse si frente a terceros –piénsese en una situación
concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones.
Sin embargo, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad
que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación
resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos
obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código
Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a
cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de
la ampliación de la hipoteca, pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996), conviniesen posteriormente las partes en
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un
incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del
préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149439
En caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia
para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente
garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de
aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte
del crédito ampliado y posteriormente garantizado.
Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una
con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la
ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba,
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto,
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la
voluntad de las partes.
3. Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002), para las llamadas ampliaciones
de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que si lo querido
por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su contenido u
objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr.
artículo 1204 del Código Civil). Tampoco debe apreciarse una clara incompatibilidad
entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al
mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos
esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente puede plantearse si frente a terceros –piénsese en una situación
concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones.
Sin embargo, entre las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad
que es establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación
resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos
obligaciones, unificando su pago a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código
Civil, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a
cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de
la ampliación de la hipoteca, pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996), conviniesen posteriormente las partes en
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un
incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del
préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
