III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20033)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149438
La concurrencia de esta incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los
asientos registrales, continua señalando la nota de calificación, imponen la aclaración de
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la
ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba
como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, recalcularse de
forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios,
aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al nuevo principal. Para llegar
a esta conclusión, la registradora de la propiedad se funda principalmente en los
principios de determinación, de accesoriedad, de indivisibilidad y de única prioridad de
las hipotecas y en las Resoluciones de esta Dirección General.
Por su parte, el notario recurrente empieza reconociendo que es doctrina de esta
Dirección General que para que en los casos de ampliación del préstamo hipotecario la
garantía resultante constituya una sola hipoteca y no dos, es necesario, entre otras
factores, que se establezca también un régimen único y uniforme para toda esa única
hipoteca; lo que exigirá, sigue diciendo, que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria
por intereses ordinarios y de demora se fije por unos tipos y plazos homogéneos con los
de la obligación garantizada.
El notario argumenta que, siendo el nuevo tipo máximo pactado solo para el nuevo
capital, el 0,911%, inferior al anterior tipo de interés máximo pactado a efectos
hipotecarios del 7,838%, la nueva cifra máxima global de responsabilidad hipotecaria,
resultante de la suma de las responsabilidades parciales, no supera el máximo que
resultaría de aplicar ese tipo máximo al capital total concedido. Así parece resultar de su
afirmación de que «la hipoteca resultante también es única y uniforme, al haberse
calculado conforme a los intereses ordinarios máximos posibles según el interés variable
pactado para el préstamo inicialmente y al de demora impuesto imperativa y
forzadamente por la ley».
Por último, se señala en el recurso que no es necesaria aclaración alguna respecto
de si se ha querido constituir una única hipoteca o dos hipotecas con distinto rango,
porque argumenta, haciendo alusión a distintos apartados de la escritura de ampliación
del préstamo hipotecario, que los «términos del contrato son expresos y concluyentes
Pues lo que sí han dicho las partes de manera taxativa, firme y reiterada es que quieren
una ampliación» de la hipoteca.
2. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley
Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva.
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la
ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación
en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la
de la hipoteca inicial.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149438
La concurrencia de esta incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los
asientos registrales, continua señalando la nota de calificación, imponen la aclaración de
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la
ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba
como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, recalcularse de
forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios,
aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al nuevo principal. Para llegar
a esta conclusión, la registradora de la propiedad se funda principalmente en los
principios de determinación, de accesoriedad, de indivisibilidad y de única prioridad de
las hipotecas y en las Resoluciones de esta Dirección General.
Por su parte, el notario recurrente empieza reconociendo que es doctrina de esta
Dirección General que para que en los casos de ampliación del préstamo hipotecario la
garantía resultante constituya una sola hipoteca y no dos, es necesario, entre otras
factores, que se establezca también un régimen único y uniforme para toda esa única
hipoteca; lo que exigirá, sigue diciendo, que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria
por intereses ordinarios y de demora se fije por unos tipos y plazos homogéneos con los
de la obligación garantizada.
El notario argumenta que, siendo el nuevo tipo máximo pactado solo para el nuevo
capital, el 0,911%, inferior al anterior tipo de interés máximo pactado a efectos
hipotecarios del 7,838%, la nueva cifra máxima global de responsabilidad hipotecaria,
resultante de la suma de las responsabilidades parciales, no supera el máximo que
resultaría de aplicar ese tipo máximo al capital total concedido. Así parece resultar de su
afirmación de que «la hipoteca resultante también es única y uniforme, al haberse
calculado conforme a los intereses ordinarios máximos posibles según el interés variable
pactado para el préstamo inicialmente y al de demora impuesto imperativa y
forzadamente por la ley».
Por último, se señala en el recurso que no es necesaria aclaración alguna respecto
de si se ha querido constituir una única hipoteca o dos hipotecas con distinto rango,
porque argumenta, haciendo alusión a distintos apartados de la escritura de ampliación
del préstamo hipotecario, que los «términos del contrato son expresos y concluyentes
Pues lo que sí han dicho las partes de manera taxativa, firme y reiterada es que quieren
una ampliación» de la hipoteca.
2. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la Ley
Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva.
Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad, de
existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la
garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la
ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación
en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la
de la hipoteca inicial.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
