III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20033)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149437
(seguros, tributos y conservación de la finca hipotecada) y cualquier otro gasto relativo a
la finca hipotecada que pudiera ser preferente al crédito del acreedor. Responsabilidad
hipotecaria que es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a los mismos
parámetros de configuración.
– En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa
del referido préstamo, ampliando el principal del préstamo en 30.259,49 euros,
manteniendo un tipo de intereses variable y estableciendo como tipo de interés de
demora en la cláusula segunda, «el equivalente al interés ordinario pactado vigente en el
momento de producirse la demora, incrementado en tres puntos porcentuales» (antes
era el resultado de añadir diez puntos al interés remuneratorio vigente en el momento de
producirse la demora).
– Tras esta modificación, la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no
es objeto de modificación alguna, si bien las partes acuerdan ampliar las
responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo capital objeto de la
ampliación en la siguiente forma: a) por razón del principal ampliado, 30.259,49 euros; b)
de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo nominal pactado, señalándose a
efectos hipotecarios un tipo máximo del 0,911%, hasta un máximo de 275,66 euros; c) de
los intereses moratorios de tres años al tipo nominal resultante de lo establecido en la
cláusula financiera correspondiente, señalándose a efectos hipotecarios un tipo nominal
anula máximo del 3,991%, hasta un máximo de 3.550,35 euros, y d) de las costas y
gastos de ejecución, tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo
de 5,00% del capital, es decir, 1512,97 euros, incluidos en estos últimos los conceptos a
que se refiere la condición que hace referencia a seguros, tributos y conservación de la
finca hipotecada, y cualquier otro gasto relativo a la finca hipotecada que pudiera ser
preferente al crédito del acreedor. Responsabilidad hipotecaria de nuevo capital
concedido que, igualmente, es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a
estos nuevos parámetros de configuración.
– Asimismo, se señala que tras la ampliación las cifras totales por las que pasa a
responder la finca hipotecada son las siguientes: b) principal del préstamo: 60.259,49
euros; b) intereses remuneratorios de hasta un máximo de 2.627,06 euros; c) intereses
moratorios de hasta un máximo de 12.550,35 euros, y d) costas y gastos de ejecución,
tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 10.512,97 euros. Cifras
totales que resultan de la simple suma de su responsabilidad hipotecaria inicial (sin
modificar sus parámetros) y de la responsabilidad hipotecaria ahora determinada
respecto del nuevo capital (cuyos parámetros de cálculo difieren de los anteriores), y que
son también distribuidas en igual forma entre las dos fincas hipotecadas.
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad por
intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por unos tipos
máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas
responsabilidades a las iniciales ya garantizadas, siendo que sus parámetros de cálculo
son diferentes: 7,838% y 0,911% respecto de los intereses remuneratorios. Y 10%
y 3,911% respecto de los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital
inicial y el capital ampliado.
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala que la
ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se configura de un modo uniforme con la
responsabilidad inicial, y, por tanto, que no es posible practicar la inscripción solicitada
como una ampliación de hipoteca, sino que sólo será posible la constitución registral de
una nueva hipoteca por la nueva responsabilidad, de modo que quede perfectamente
claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada
una con su propio rango con la exacta determinación por separado de sus respectivas
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. Para ello es necesario que
conste claramente en la escritura la voluntad de las partes de constituir esa nueva
hipoteca y no una mera ampliación de la anterior, voluntad que no figura en el
documento calificado, del que parece querer pactarse la existencia de una solo hipoteca
ampliada.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149437
(seguros, tributos y conservación de la finca hipotecada) y cualquier otro gasto relativo a
la finca hipotecada que pudiera ser preferente al crédito del acreedor. Responsabilidad
hipotecaria que es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a los mismos
parámetros de configuración.
– En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa
del referido préstamo, ampliando el principal del préstamo en 30.259,49 euros,
manteniendo un tipo de intereses variable y estableciendo como tipo de interés de
demora en la cláusula segunda, «el equivalente al interés ordinario pactado vigente en el
momento de producirse la demora, incrementado en tres puntos porcentuales» (antes
era el resultado de añadir diez puntos al interés remuneratorio vigente en el momento de
producirse la demora).
– Tras esta modificación, la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no
es objeto de modificación alguna, si bien las partes acuerdan ampliar las
responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo capital objeto de la
ampliación en la siguiente forma: a) por razón del principal ampliado, 30.259,49 euros; b)
de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo nominal pactado, señalándose a
efectos hipotecarios un tipo máximo del 0,911%, hasta un máximo de 275,66 euros; c) de
los intereses moratorios de tres años al tipo nominal resultante de lo establecido en la
cláusula financiera correspondiente, señalándose a efectos hipotecarios un tipo nominal
anula máximo del 3,991%, hasta un máximo de 3.550,35 euros, y d) de las costas y
gastos de ejecución, tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo
de 5,00% del capital, es decir, 1512,97 euros, incluidos en estos últimos los conceptos a
que se refiere la condición que hace referencia a seguros, tributos y conservación de la
finca hipotecada, y cualquier otro gasto relativo a la finca hipotecada que pudiera ser
preferente al crédito del acreedor. Responsabilidad hipotecaria de nuevo capital
concedido que, igualmente, es distribuida entre las dos fincas hipotecadas atendiendo a
estos nuevos parámetros de configuración.
– Asimismo, se señala que tras la ampliación las cifras totales por las que pasa a
responder la finca hipotecada son las siguientes: b) principal del préstamo: 60.259,49
euros; b) intereses remuneratorios de hasta un máximo de 2.627,06 euros; c) intereses
moratorios de hasta un máximo de 12.550,35 euros, y d) costas y gastos de ejecución,
tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 10.512,97 euros. Cifras
totales que resultan de la simple suma de su responsabilidad hipotecaria inicial (sin
modificar sus parámetros) y de la responsabilidad hipotecaria ahora determinada
respecto del nuevo capital (cuyos parámetros de cálculo difieren de los anteriores), y que
son también distribuidas en igual forma entre las dos fincas hipotecadas.
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad por
intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por unos tipos
máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas
responsabilidades a las iniciales ya garantizadas, siendo que sus parámetros de cálculo
son diferentes: 7,838% y 0,911% respecto de los intereses remuneratorios. Y 10%
y 3,911% respecto de los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital
inicial y el capital ampliado.
Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante señala que la
ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se configura de un modo uniforme con la
responsabilidad inicial, y, por tanto, que no es posible practicar la inscripción solicitada
como una ampliación de hipoteca, sino que sólo será posible la constitución registral de
una nueva hipoteca por la nueva responsabilidad, de modo que quede perfectamente
claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado) cada
una con su propio rango con la exacta determinación por separado de sus respectivas
responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. Para ello es necesario que
conste claramente en la escritura la voluntad de las partes de constituir esa nueva
hipoteca y no una mera ampliación de la anterior, voluntad que no figura en el
documento calificado, del que parece querer pactarse la existencia de una solo hipoteca
ampliada.
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
