III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20033)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149433
Fundamentos de Derecho:
1.º Modificándose el límite máximo tanto de los intereses ordinarios como de
demora, y dado que la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la
ampliación no se configura de un modo uniforme, no es posible practicar la inscripción
como ampliación sino que sólo será posible la constitución registral de una nueva
hipoteca, de modo que quede perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del
préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su propio rango con la exacta
determinación por separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los
diferentes conceptos. Para ello es necesario que conste claramente en la escritura la
voluntad de las partes de constituir una nueva hipoteca y no una mera ampliación de la
anterior, voluntad que no figura en el documento calificado. La concurrencia de esta
incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los asientos registrales imponen
la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que
se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o
que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso,
recalcularse de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses
ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al
nuevo principal.
En los supuestos de modificación de las condiciones financieras, es aplicable la
doctrina de la antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado
(Resoluciones de 5-11-1999, 25 de abril y 4-9-2002, 26-1-2012, y 9 de octubre, 17 de
noviembre y 21-12-2015) según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del
crédito garantizado (arts. 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la
imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y
los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia “erga
omnes” de sus pronunciamientos. Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes
quieren mantener la dicotomía de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la
denominada ampliación inscribible, pero como una segunda hipoteca, lo que debe
resultar claramente de la correspondiente escritura, ya que como señala la Resolución
de la Dirección General de 12-5-2011 cuando la responsabilidad hipotecaria
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades
hipotecarias por los diferentes conceptos.
2.º Se deniega el acceso registral de lo siguiente: fianza, información básica sobre
protección de datos, comunicación de datos relativos al impago, cláusula de
representación, presentación telemática, todo ello por falta de trascendencia real.
En virtud de lo expuesto, acuerdo el día 29 de julio de 2021 suspender la inscripción
solicitada por el defecto señalado bajo el número 1.º de los Fundamentos de Derecho,
denegándose el acceso registral de lo indicado en el número 2.º de los Fundamentos de
Derecho.
Contra el presente fallo del registrador (…)
En Cartagena, a veintinueve de julio de dos mil veintiuno.–La registradora (firma
ilegible). Fdo.: María del Carmen García-Villalba Guillamón.»
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149433
Fundamentos de Derecho:
1.º Modificándose el límite máximo tanto de los intereses ordinarios como de
demora, y dado que la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la
ampliación no se configura de un modo uniforme, no es posible practicar la inscripción
como ampliación sino que sólo será posible la constitución registral de una nueva
hipoteca, de modo que quede perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del
préstamo inicial y la del importe ampliado) cada una con su propio rango con la exacta
determinación por separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los
diferentes conceptos. Para ello es necesario que conste claramente en la escritura la
voluntad de las partes de constituir una nueva hipoteca y no una mera ampliación de la
anterior, voluntad que no figura en el documento calificado. La concurrencia de esta
incertidumbres con la repetida necesidad de claridad de los asientos registrales imponen
la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que
se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o
que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso,
recalcularse de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses
ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de tipos máximos al antiguo y al
nuevo principal.
En los supuestos de modificación de las condiciones financieras, es aplicable la
doctrina de la antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado
(Resoluciones de 5-11-1999, 25 de abril y 4-9-2002, 26-1-2012, y 9 de octubre, 17 de
noviembre y 21-12-2015) según la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del
crédito garantizado (arts. 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la
imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y
los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (arts. 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia “erga
omnes” de sus pronunciamientos. Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes
quieren mantener la dicotomía de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la
denominada ampliación inscribible, pero como una segunda hipoteca, lo que debe
resultar claramente de la correspondiente escritura, ya que como señala la Resolución
de la Dirección General de 12-5-2011 cuando la responsabilidad hipotecaria
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades
hipotecarias por los diferentes conceptos.
2.º Se deniega el acceso registral de lo siguiente: fianza, información básica sobre
protección de datos, comunicación de datos relativos al impago, cláusula de
representación, presentación telemática, todo ello por falta de trascendencia real.
En virtud de lo expuesto, acuerdo el día 29 de julio de 2021 suspender la inscripción
solicitada por el defecto señalado bajo el número 1.º de los Fundamentos de Derecho,
denegándose el acceso registral de lo indicado en el número 2.º de los Fundamentos de
Derecho.
Contra el presente fallo del registrador (…)
En Cartagena, a veintinueve de julio de dos mil veintiuno.–La registradora (firma
ilegible). Fdo.: María del Carmen García-Villalba Guillamón.»
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
