III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20033)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149443
discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible,
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente
escritura, ya que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo
de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la
ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe
quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del
importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por
separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los diferentes
conceptos.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la
interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto
concreto.
8. Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial, en el sentido de
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que se ha solicitado
(o esa parezca la voluntad de las partes) se inscriba con carácter unitario con la hipoteca
ya inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera
en cuanto a sus condiciones financieras; como ya dijera la Resolución de 14 de mayo
de 2015, no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el
interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (Resolución
de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario
para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante,
cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de
hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud
expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles (artículos 19 bis y 322
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014).
Parece claro que en el supuesto concreto de este expediente la voluntad de las
partes ha sido configurar una única hipoteca con un solo rango, y en ello tanto
registradora calificante como notario recurrente se encuentran de acuerdo, por lo que no
es preciso entrar en su análisis.
En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se pueda tener acerca
de la cuestión, dado que esa inscripción de hipoteca única no es posible en los términos
en que está redactada la escritura, la concurrencia de la incertidumbre acerca de si los
contratantes son partidarios de la inscripción posible como hipoteca de segundo rango,
unido a la necesidad de claridad de los asientos registrales, se impone una aclaración de
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que la inscripción se
practique solo como ampliación de la hipoteca, es decir como una sola hipoteca sumada
a la anterior, en cuyo caso debe recalcularse de forma uniforme la responsabilidad
hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de
cve: BOE-A-2021-20033
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149443
discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible,
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente
escritura, ya que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo
de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la
ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe
quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del
importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por
separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los diferentes
conceptos.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la
interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto
concreto.
8. Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial, en el sentido de
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que se ha solicitado
(o esa parezca la voluntad de las partes) se inscriba con carácter unitario con la hipoteca
ya inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera
en cuanto a sus condiciones financieras; como ya dijera la Resolución de 14 de mayo
de 2015, no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el
interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (Resolución
de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario
para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante,
cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de
hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud
expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles (artículos 19 bis y 322
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014).
Parece claro que en el supuesto concreto de este expediente la voluntad de las
partes ha sido configurar una única hipoteca con un solo rango, y en ello tanto
registradora calificante como notario recurrente se encuentran de acuerdo, por lo que no
es preciso entrar en su análisis.
En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se pueda tener acerca
de la cuestión, dado que esa inscripción de hipoteca única no es posible en los términos
en que está redactada la escritura, la concurrencia de la incertidumbre acerca de si los
contratantes son partidarios de la inscripción posible como hipoteca de segundo rango,
unido a la necesidad de claridad de los asientos registrales, se impone una aclaración de
la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que la inscripción se
practique solo como ampliación de la hipoteca, es decir como una sola hipoteca sumada
a la anterior, en cuyo caso debe recalcularse de forma uniforme la responsabilidad
hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de
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