BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 149442

segunda hipoteca, hay que entenderla referida básicamente a los supuestos de
existencia de cargas o titularidades intermedias entre la constitución inicial o la
ampliación; de suerte que, no existiendo tales cargas o titularidades intermedias, ha de
primar la voluntad de las partes de establecer un único y uniforme régimen jurídico
contractual para la obligación resultante de la ampliación, o, si se quiere, para la total
deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los
efectos del artículo 1169 del Código Civil.
Debe entenderse, por tanto, como ya dijera la Resolución de este Centro Directivo
de 19 de septiembre de 2017 para un supuesto muy semejante al objeto de este recurso,
que en estos casos existe una sola hipoteca si se cumplen los requisitos para que la
misma pueda ser considera como tal, es decir, si se establece también un régimen único
y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la totalidad de la responsabilidad
hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y
si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios.
Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de
garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin
que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo
capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente,
salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos.
Es decir, si la hipoteca es o se quiere que sea única, la misma debe garantizar,
además del total principal concedido y/o pendiente de amortizar, los mismos conceptos
accesorios y complementarios respecto de la totalidad del capital y, adicionalmente,
calcularse su responsabilidad de forma homogénea.
6. Por todo ello y en referencia al supuesto objeto de este expediente, es
indiferente a efectos del derecho real de hipoteca que respecto de la nueva
responsabilidad hipotecaria se pacte un interés máximo a efectos hipotecarios
del 0,991% cuando el interés variable pactado obligacionalmente es el Euribor más un
diferencial de 1,25 puntos, porque al ser el tipo ordinario variable, efectivamente podrá
fijarse el tipo máximo hipotecario que se desee, incluso superior al diferencial (tope que
parece insinuarse en el recurso); ya que lo relevante si se trata de establecer una
hipoteca única es que el tipo máximo a efectos hipotecarios sea el 7,838% o sea
el 0,911%, lo sea igual para todo el capital garantizado, dado que a una obligación única
debe corresponderle una configuración hipotecaria única y uniforme.
Ello es así porque la cifra máxima de responsabilidad hipotecaria respecto de los
intereses remuneratorios y moratorios no es una cifra meramente abstracta como en los
demás supuestos de hipotecas de máximo, sino que la misma viene y debe configurarse,
si el interés es variable, en atención a los respectivos tipos máximos pactados, y no debe
exceder de los límites legalmente establecidos (artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220
del Reglamento Hipotecario).
Y es que como ya dijera la Resolución de 8 de septiembre de 2021 en un supuesto
idéntico al presente, no es posible pretender que, tras la ampliación del préstamo, la
hipoteca funcione como una sola si no se establece un régimen uniforme y único para
toda ella (singularmente, en relación con los intereses y la responsabilidad hipotecaria), y
para que pueda entenderse que existe un régimen único y uniforme es necesario que la
totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije
por tipos y plazos homogéneos; no siendo posible por tanto que la cobertura hipotecaria
se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados
en la novación como fijos o como máximos, vulnerándose con ello la exigencia de
claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales.
7. En otro aspecto, en los supuestos de modificación de las condiciones
financieras, es aplicable la doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 5 de
noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, 9 de
octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017) según
la cual el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado
(artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de

cve: BOE-A-2021-20033
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