BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021

Sec. III. Pág. 149441

«recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma
a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante
para la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de
ampliación de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de
poder integrar algún supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones
del tipo de interés con fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente
modo: la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida
del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de
responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este
incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. Con esta
interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la
facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes
concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del
préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan
acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá
siendo única.
Además, esta interpretación también permite dar coherencia al contenido de la
segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: el
primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible
en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la
segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más
las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses,
costas, etc.). Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada,
precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo
caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la
total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o
aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las
correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
5. Esta doctrina implica respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la entrada
en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, la modificación del
criterio de la Resolución de 12 de mayo de 2011 ya que las partes ante un acuerdo de
ampliación del capital podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango
posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga
existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo
importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe
concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y
constituir directamente una segunda hipoteca.
Ahora bien, en los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros
titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto
de ampliación (y de la nota marginal a que se refiere el último inciso del artículo 4.3
Ley 2/1994), las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de
la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello
paralelamente su responsabilidad hipotecaria.
Pues bien, tampoco existe razón jurídica alguna para que, respecto de las hipotecas
constituidas con anterioridad a la repetida reforma legal, en igual situación registral, las
partes puedan pactar en caso de ampliación del capital esa configuración de una
hipoteca única con responsabilidad hipotecaria ampliada. Las repercusiones concursales
de este tipo de operaciones se regirán por su normativa específica y en su propio ámbito,
sin que ello afecte a la posibilidad de las respectivas inscripciones o a la asignación del
rango registral.
En este sentido ya la Resolución de 24 de febrero de 2014 señalaba que la doctrina
antes expuesta de la Dirección General sobre que la ampliación del principal supone el
fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución
propiamente dicha y otra la de ampliación, viniendo a equipararse esta última a una

cve: BOE-A-2021-20033
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Núm. 289