III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20034)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149449
octubre de 2017 y 30 de enero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio de 2020.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente de
reanudación del tracto sucesivo interrumpido tramitado al amparo del artículo 208 de la
Ley Hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción porque no existe verdadera interrupción del
tracto al existir títulos públicos intermedios que se aportan.
En concreto, el primero de ellos se estima defectuoso pues se otorga por el titular
registral de la finca, inscrita a su nombre con carácter presuntivamente ganancial y por
sus hijos como herederos de su esposa fallecida, sin acreditarse su condición de
herederos, al no aportarse la declaración de herederos, que acredite la condición de
únicos herederos de los comparecientes, y sin que se haya alegado extraordinaria
dificultad en su obtención en el acta.
El notario autorizante recurre alegando que la primera de las escrituras adolece de
un defecto que considera de difícil subsanación, cual es no solo la declaración de
herederos en cuestión, sino la escritura pública de liquidación de la sociedad de
gananciales y de partición y adjudicación de la herencia de la causante, la cual no se ha
aportado ni consta que se haya elevado a forma documental pública.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo el carácter excepcional del
expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que solo puede utilizarse en
los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de
titularidades, por una triple razón, como ya se expuso en la Resolución de 3 de junio
de 2020:
a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias;
b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido
por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria
contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para
su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el
legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
cve: BOE-A-2021-20034
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149449
octubre de 2017 y 30 de enero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio de 2020.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente de
reanudación del tracto sucesivo interrumpido tramitado al amparo del artículo 208 de la
Ley Hipotecaria.
El registrador suspende la inscripción porque no existe verdadera interrupción del
tracto al existir títulos públicos intermedios que se aportan.
En concreto, el primero de ellos se estima defectuoso pues se otorga por el titular
registral de la finca, inscrita a su nombre con carácter presuntivamente ganancial y por
sus hijos como herederos de su esposa fallecida, sin acreditarse su condición de
herederos, al no aportarse la declaración de herederos, que acredite la condición de
únicos herederos de los comparecientes, y sin que se haya alegado extraordinaria
dificultad en su obtención en el acta.
El notario autorizante recurre alegando que la primera de las escrituras adolece de
un defecto que considera de difícil subsanación, cual es no solo la declaración de
herederos en cuestión, sino la escritura pública de liquidación de la sociedad de
gananciales y de partición y adjudicación de la herencia de la causante, la cual no se ha
aportado ni consta que se haya elevado a forma documental pública.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo el carácter excepcional del
expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que solo puede utilizarse en
los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de
titularidades, por una triple razón, como ya se expuso en la Resolución de 3 de junio
de 2020:
a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias;
b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido
por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria
contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para
su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el
legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
cve: BOE-A-2021-20034
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
