III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-20034)
Resolución de 15 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149448
reanudación de tracto, “... sino el de la falta de acreditación suficiente del acto
transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria [La Ley 3/1946)], (o) el
de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden
superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través
del reconocimiento y pública documentación de dicho acto...”.
Por tanto, es evidente (como recoge ya expresamente el artículo 208 de la Ley
Hipotecaria), que, si el título transmisivo necesario para la inscripción registral a favor del
actor es el de adquisición al propio titular registral o a los herederos del titular registral,
no existe una real interrupción del tracto y, solo en este caso, la extraordinaria dificultad
debe ser alegada para recurrir al expediente de dominio.
En el caso que nos ocupa, los titulares registrales Son don J. G. T. y Doña L. A. V.
Esta fallece posteriormente y son el viudo y titular con carácter ganancial, Don J. G. T. y
quienes dicen ser hijos y herederos de Doña L. A. V., los que transmiten en virtud de
escritura de compraventa, en el año 1963, a Don F. S. V. y su esposa, Doña M. P. M. F.
Estos, posteriormente, transmiten en escritura de compraventa, en el año 1981, a la
actora y promotora del expediente.
No es únicamente, como dice el señor registrador, el auto (sic) de declaración de
herederos abintestato de Doña L. A. V. (si no se hubiera tramitado a esta fecha, sería
acta notarial de declaración de herederos abintestato) el documento necesario para
reanudar el tracto, sino también la liquidación de la sociedad de gananciales y
aceptación y adjudicación de la herencia (aun cuando pudiese efectuarse en la propia
escritura de compraventa de forma directa), que debería ser otorgado por Don J. G. T. y
los herederos de Doña L. A. V., que no son las personas de quienes adquirió la actora,
sino los que transmitieron a quien, a su vez, casi veinte años después, transmitió a la
actora.
Es decir, se trata, se trata, de forma nata, de una interrupción de tracto per se, tal y
como está definida en la jurisprudencia, doctrina y legislación y no es necesario alegar
especial o extraordinaria dificultad, puesto que esta está subsumida en la propia
naturaleza del acto en concreto. No parece lógico que alguien con quien la actora y
actual propietaria no ha tenido ningún tipo de relación jurídica, deba interesarse en que,
quienes fueron propietarios hasta 1963, es decir, hace 57 años, tramiten una liquidación
de sociedad de gananciales y aceptación de herencia, aun cuando fuera en forma de
complemento de la propia escritura de compraventa de 1963. Además, debería la actora
indagar si existe –o no– dictado un auto judicial de herederos abintestato (¿ante qué
Juzgado?), o tramitar ella misma como requirente, puesto que podría inferirse que
pudiera tener interés legítimo para ello con la legislación vigente, acta notarial de
declaración de herederos abintestato (aportando, por ejemplo, certificado de defunción,
libro de familia o certificados de nacimiento, ¿expedidos por qué Registro Civil?) Por todo
ello, no parece razonable que únicamente porque falta en la tramitación del expediente
una expresión parecida o equivalente a «alega la especial dificultad que conlleva el
otorgamiento del instrumento necesario para la reanudación del tracto», el señor
registrador suspenda la inscripción a favor de la requirente o actora ya que esta dificultad
es clara, evidente y perfectamente apreciable para cualquier operador jurídico.»
IV
El registrador de la Propiedad de Coria emitió informe ratificando su calificación en
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General, indicando que,
mediante diligencia subsanatoria de la escritura, presentada en el Registro el día 13 de
agosto de 2021 se había subsanado el defecto y practicado el asiento solicitado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 208 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio, 13 de julio y 18 de
cve: BOE-A-2021-20034
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Viernes 3 de diciembre de 2021
Sec. III. Pág. 149448
reanudación de tracto, “... sino el de la falta de acreditación suficiente del acto
transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria [La Ley 3/1946)], (o) el
de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden
superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través
del reconocimiento y pública documentación de dicho acto...”.
Por tanto, es evidente (como recoge ya expresamente el artículo 208 de la Ley
Hipotecaria), que, si el título transmisivo necesario para la inscripción registral a favor del
actor es el de adquisición al propio titular registral o a los herederos del titular registral,
no existe una real interrupción del tracto y, solo en este caso, la extraordinaria dificultad
debe ser alegada para recurrir al expediente de dominio.
En el caso que nos ocupa, los titulares registrales Son don J. G. T. y Doña L. A. V.
Esta fallece posteriormente y son el viudo y titular con carácter ganancial, Don J. G. T. y
quienes dicen ser hijos y herederos de Doña L. A. V., los que transmiten en virtud de
escritura de compraventa, en el año 1963, a Don F. S. V. y su esposa, Doña M. P. M. F.
Estos, posteriormente, transmiten en escritura de compraventa, en el año 1981, a la
actora y promotora del expediente.
No es únicamente, como dice el señor registrador, el auto (sic) de declaración de
herederos abintestato de Doña L. A. V. (si no se hubiera tramitado a esta fecha, sería
acta notarial de declaración de herederos abintestato) el documento necesario para
reanudar el tracto, sino también la liquidación de la sociedad de gananciales y
aceptación y adjudicación de la herencia (aun cuando pudiese efectuarse en la propia
escritura de compraventa de forma directa), que debería ser otorgado por Don J. G. T. y
los herederos de Doña L. A. V., que no son las personas de quienes adquirió la actora,
sino los que transmitieron a quien, a su vez, casi veinte años después, transmitió a la
actora.
Es decir, se trata, se trata, de forma nata, de una interrupción de tracto per se, tal y
como está definida en la jurisprudencia, doctrina y legislación y no es necesario alegar
especial o extraordinaria dificultad, puesto que esta está subsumida en la propia
naturaleza del acto en concreto. No parece lógico que alguien con quien la actora y
actual propietaria no ha tenido ningún tipo de relación jurídica, deba interesarse en que,
quienes fueron propietarios hasta 1963, es decir, hace 57 años, tramiten una liquidación
de sociedad de gananciales y aceptación de herencia, aun cuando fuera en forma de
complemento de la propia escritura de compraventa de 1963. Además, debería la actora
indagar si existe –o no– dictado un auto judicial de herederos abintestato (¿ante qué
Juzgado?), o tramitar ella misma como requirente, puesto que podría inferirse que
pudiera tener interés legítimo para ello con la legislación vigente, acta notarial de
declaración de herederos abintestato (aportando, por ejemplo, certificado de defunción,
libro de familia o certificados de nacimiento, ¿expedidos por qué Registro Civil?) Por todo
ello, no parece razonable que únicamente porque falta en la tramitación del expediente
una expresión parecida o equivalente a «alega la especial dificultad que conlleva el
otorgamiento del instrumento necesario para la reanudación del tracto», el señor
registrador suspenda la inscripción a favor de la requirente o actora ya que esta dificultad
es clara, evidente y perfectamente apreciable para cualquier operador jurídico.»
IV
El registrador de la Propiedad de Coria emitió informe ratificando su calificación en
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General, indicando que,
mediante diligencia subsanatoria de la escritura, presentada en el Registro el día 13 de
agosto de 2021 se había subsanado el defecto y practicado el asiento solicitado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 40, 208 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio, 13 de julio y 18 de
cve: BOE-A-2021-20034
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Núm. 289
