BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 145887

interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el 13.2, resulta la extinción
del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la
Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la anotación preventiva del
embargo, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en
consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios
como el derecho de retracto.
Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y
si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho
del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca o embargo que se ejecuta. En
este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda,
provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra
el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador,
puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no
habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la
Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
4. Ha de tenerse en cuenta que la doctrina expuesta no será aplicable cuando se
trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes de entrar en vigor (6 de junio
de 2013) la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas.
En esos casos, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la
redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia
para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque
se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento
no figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el
arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no
renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco
años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador
quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el
contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada».
Incluso para los arrendamientos de vivienda derivados de estos contratos suscritos
antes del día 6 de junio de 2013, debe aclararse que, a partir del día 6 de junio de 2018,
es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo a que se refería este
precepto, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como
consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa,
siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los
derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
5. La doctrina antes expuesta en relación con la interpretación de los artículos 13.1
y 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4
de junio, se ha visto necesariamente afectada por la nueva reforma de dichos preceptos
realizada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler, que ha dado lugar a la nueva redacción del artículo 13, en

cve: BOE-A-2021-19574
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Núm. 283