III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19574)
Resolución de 3 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145886
siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el
caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de
retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho
de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la
notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto
establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. De
ahí que el Código Civil al referirse a ellas las llame venta pública (cfr. artículo 464 del
Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello se comprende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el
supuesto de compraventa voluntaria, se reconozca también en los supuestos de ventas
judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
3. Sin embargo, como también puso de relieve la citada Resolución de 24 de marzo
de 2017, y reiteraron las de 14 de septiembre y 11 de octubre de 2018, respecto de los
contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, deberá
tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto, si el
arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este
extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la
finca.
La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos alcanzó también al
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que tras la reforma por
Ley 4/2013 dispuso: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador
quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del
artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un
arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el
apartado 4 del artículo 9».
Por su parte, el artículo 7.2, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
disponía que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». De una
cve: BOE-A-2021-19574
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Núm. 283
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145886
siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el
caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de
retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho
de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la
notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto
establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. De
ahí que el Código Civil al referirse a ellas las llame venta pública (cfr. artículo 464 del
Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello se comprende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el
supuesto de compraventa voluntaria, se reconozca también en los supuestos de ventas
judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
3. Sin embargo, como también puso de relieve la citada Resolución de 24 de marzo
de 2017, y reiteraron las de 14 de septiembre y 11 de octubre de 2018, respecto de los
contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, deberá
tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto, si el
arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este
extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la
finca.
La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos alcanzó también al
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que tras la reforma por
Ley 4/2013 dispuso: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador
quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del
artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un
arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el
apartado 4 del artículo 9».
Por su parte, el artículo 7.2, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
disponía que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». De una
cve: BOE-A-2021-19574
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