III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19574)
Resolución de 3 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145884
– Como ya apuntó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de febrero de 2000,
no resultaría lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos
derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada,
como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir
derechos a los que no corresponde tal carácter.
Por todo ello, los arrendamientos rústicos inscritos después de una hipoteca, no
pueden constituir una excepción al principio general de purga de titularidades y cargas
posteriores, que constituye uno de los pilares esenciales del derecho real de hipoteca.
En consecuencia, el defecto recogido en la nota ha de ser revocado y debe precederse a
la cancelación de la inscripción décimo tercera de arrendamiento.
5. Sentado pues que el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca se
extingue como consecuencia de la ejecución de esta, hay que plantearse si será
necesario realizar la declaración sobre libertad de arriendos o acreditar las notificaciones
pertinentes a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los
términos previstos en el artículo 22.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Entre la
documentación presentada se encuentra una instancia suscrita por el adjudicatario de la
finca en la que se manifiesta que la misma se encontraba libre de arriendos en el
momento de la adjudicación.
Estando el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, el arrendatario
necesariamente va a tener noticia de la ejecución, bien por comunicación del propio
registrador al expedirse la certificación de cargas, bien si accede al Registro el
arrendamiento con posterioridad a su expedición, por la nota marginal correspondiente
que le permite tener conocimiento de la ejecución hipotecaria en curso. Por lo tanto es
en sede del procedimiento donde el arrendatario debe hacer valer sus derechos.
En el supuesto de este expediente la certificación de cargas expedida en sede del
procedimiento judicial es de fecha 26 de julio de 2013, el arrendamiento obra inscrito con
fecha 8 de agosto de 2013.
Las reticencias que ha planteado en el registrador en su nota, basadas en la
existencia de un arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, carecen de
fundamento porque, como se ha señalado, dicho arrendamiento ha quedado extinguido
automáticamente desde el momento en que ha culminado la ejecución de la hipoteca
con la correspondiente adjudicación de la finca y así se ha ordenado en el mandamiento
de cancelación de cargas. Por tanto, procede igualmente estimar el recurso en cuanto a
este extremo, revocando el defecto recogido en la nota impugnada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.”
En el mismo sentido de pronuncia la Dirección General de los Registros y del
Notariado en su resolución de Resolución de 24 de marzo de 2017, en el recurso
interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 9,
por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en el seno
de procedimiento de ejecución hipotecaria:
“4. Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y
si lo hizo ‘con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del
arrendador’. Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la
vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de
retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá
‘ipso jure’ conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción
cve: BOE-A-2021-19574
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145884
– Como ya apuntó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de febrero de 2000,
no resultaría lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos
derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada,
como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir
derechos a los que no corresponde tal carácter.
Por todo ello, los arrendamientos rústicos inscritos después de una hipoteca, no
pueden constituir una excepción al principio general de purga de titularidades y cargas
posteriores, que constituye uno de los pilares esenciales del derecho real de hipoteca.
En consecuencia, el defecto recogido en la nota ha de ser revocado y debe precederse a
la cancelación de la inscripción décimo tercera de arrendamiento.
5. Sentado pues que el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca se
extingue como consecuencia de la ejecución de esta, hay que plantearse si será
necesario realizar la declaración sobre libertad de arriendos o acreditar las notificaciones
pertinentes a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los
términos previstos en el artículo 22.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Entre la
documentación presentada se encuentra una instancia suscrita por el adjudicatario de la
finca en la que se manifiesta que la misma se encontraba libre de arriendos en el
momento de la adjudicación.
Estando el arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, el arrendatario
necesariamente va a tener noticia de la ejecución, bien por comunicación del propio
registrador al expedirse la certificación de cargas, bien si accede al Registro el
arrendamiento con posterioridad a su expedición, por la nota marginal correspondiente
que le permite tener conocimiento de la ejecución hipotecaria en curso. Por lo tanto es
en sede del procedimiento donde el arrendatario debe hacer valer sus derechos.
En el supuesto de este expediente la certificación de cargas expedida en sede del
procedimiento judicial es de fecha 26 de julio de 2013, el arrendamiento obra inscrito con
fecha 8 de agosto de 2013.
Las reticencias que ha planteado en el registrador en su nota, basadas en la
existencia de un arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, carecen de
fundamento porque, como se ha señalado, dicho arrendamiento ha quedado extinguido
automáticamente desde el momento en que ha culminado la ejecución de la hipoteca
con la correspondiente adjudicación de la finca y así se ha ordenado en el mandamiento
de cancelación de cargas. Por tanto, procede igualmente estimar el recurso en cuanto a
este extremo, revocando el defecto recogido en la nota impugnada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.”
En el mismo sentido de pronuncia la Dirección General de los Registros y del
Notariado en su resolución de Resolución de 24 de marzo de 2017, en el recurso
interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 9,
por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en el seno
de procedimiento de ejecución hipotecaria:
“4. Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y
si lo hizo ‘con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del
arrendador’. Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la
vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de
retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá
‘ipso jure’ conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción
cve: BOE-A-2021-19574
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Núm. 283
