BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 145883

posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el
correspondiente procedimiento. De hecho, como señala el primer inciso del artículo 131
de la Ley Hipotecaria, esta eficacia cancelatoria alcanza también a las anotaciones
preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se
basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución,
siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de
cargas.
Es a la vista de este principio general de purga de titularidades y cargas posteriores
como hay que analizar los preceptos de la Ley de Arrendamientos Rústicos. En efecto, el
artículo 22.1 de dicha Ley comienza estableciendo: ‘El adquirente de la finca, aun
cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado
en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que
reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga
tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás
casos deberá respetar la duración total pactada’. Este precepto debe ponerse en
conexión con otros dos artículos de la misma Ley. Por un lado, el artículo 10, párrafo
primero: ‘Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y
cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán
al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en
cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya’. Por otro, el artículo 24, letra g): ‘El
arrendamiento termina: (...) g) Por resolución del derecho del arrendador’.
4. Teniendo en cuenta este conjunto de normas, se pueden establecer una serie de
conclusiones:
– La hipoteca es un derecho real de realización de valor, que lleva inherente un ‘ius
distrahendi’ que determina que la transmisión, en su caso, del bien o derecho gravado,
se producirá con el alcance y contenido que este derecho tiene al tiempo de la
constitución de la propia hipoteca. Mermar la eficacia de la hipoteca en cuanto a la purga
de las cargas y derechos inscritos con posterioridad supone desvalorizar su función de
garantía, pues deja en manos del hipotecante la posibilidad de disminuir el valor del bien
hipotecado gravándolo con arrendamientos que van a quedar exentos de dicha purga.
– Cuando se concierta un contrato de arrendamiento sobre una finca que consta
hipotecada, las partes lo hacen partiendo de que la titularidad está afectada por un
derecho real que puede provocar la pérdida del dominio en caso de ejecución. Por tanto,
el arrendatario conoce y acepta la posibilidad del que el derecho del arrendador quede
resuelto, de forma análoga a los casos mencionados expresamente en el artículo 10
y 24.g) de la Ley de Arrendamientos Rústicos antes transcrito. No existe en el caso de la
hipoteca ninguna razón que justifique un tratamiento diferente a los casos de
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios o enfiteutas.
– Una de las causas que la Ley establece como determinante de la extinción del
contrato de arrendamiento es precisamente la resolución del derecho del arrendador
(artículo 24.g). Obsérvese que la previsión contenida en este artículo tiene carácter
general y abarca tanto los casos mencionados expresamente en el artículo 10, como
cualesquiera otros que tengan un efecto similar de resolución o extinción del derecho del
arrendador que le legitimó para otorgar el contrato de arriendo.
– La subrogación ‘ex lege’ del adquirente de una finca en la posición del transmitente
arrendador que establece el artículo 22.1 de la Ley, requiere una interpretación estricta,
en tanto que, en contra de un principio general de nuestro sistema de contratos (cfr.
artículo 1257 del Código Civil), traslada al adquirente de un bien determinadas
obligaciones que, en relación con él, ha contraído el titular que ahora se lo transmite de
forma que debe entenderse concretada a aquellas obligaciones relativas al bien en
cuestión, asumidas por el anterior titular en cuanto dueño pleno, libre e incondicionado,
excluyendo las contraídas una vez que su derecho como arrendador queda
temporalmente limitado, ya sea de modo definitivo, ya eventualmente, de manera que
tales limitaciones puedan provocar la restitución de la situación jurídica de la finca al
momento anterior a su constitución.

cve: BOE-A-2021-19574
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Núm. 283