BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 145882

fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberío superado,
que se retuvo el remanente a disposición de los interesados. Ello significa que el
mandamiento de cancelación purga la existencia de los derechos de cualquier clase que
fueren anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca que ha dado lugar a la
adjudicación, incluso los posteriores a la expedición de la certificación de cargas como
es el caso del arrendamiento invocado en la calificación: pues la norma no distingue ni
establece ningún tipo de excepción a los derechos que deban ser cancelados, salvo la
mera prioridad cronológica registral. A mayor abundamiento el artículo 659.2 de la LEC
establece claramente el régimen de intervención procesal de los titulares de derechos
inscritos al señalar que: El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los
titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en
asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el
Registro. 2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la
certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero,
acreditando al secretario judicial responsable de la ejecución la inscripción de su
derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del
procedimiento que les afecten. Por tanto, el arrendamiento en cuestión se encuentra
dentro de apartado segundo del citado artículo al que por imperativo legal no le
corresponde ninguna comunicación ni derecho. En definitiva, el asiento de inscripción del
arrendamiento posterior a la expedición de la certificación de cargas se ve afectado por
la purga derivada de la consumación de la ejecución: cosa distinta será (y no es objeto ni
de la calificación ni del recurso) la extinción material del arrendamiento, que corresponde
al juez encargado de la ejecución mediante los oportunos trámites legalmente previstos
en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que será el que determine si
el arrendatario tiene o no derecho a permanecer en el inmueble una vez verificada la
adjudicación a favor del ejecutante.
Se cita la Resolución de 20 de junio de 2017 de la Dirección General de los Registros
y del Notariado que, resolviendo un supuesto análogo que si bien se refiere a un
arrendamiento rústico entendemos de plena aplicación al supuesto que ahora se plantea
en el recurso.
La citada resolución establece y fundamenta lo siguiente:
“Ha de comenzarse, precisamente, por el análisis del segundo defecto recogido en la
nota, el relativo a la negativa a cancelar la inscripción del arrendamiento. La cuestión
relativa a los efectos que la ejecución hipotecaria tiene sobre un arrendamiento
constituido con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, está resuelta en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. El primer inciso de su artículo 13.1 deja claro que el
arrendamiento se extingue de forma automática como consecuencia de la ejecución de
la hipoteca inscrita con anterioridad: ‘Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra,
quedaría extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo
del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado’.
No obstante lo dicho, si se hace una interpretación conjunta de las normas que
regulan la ejecución hipotecaria y de los preceptos recogidos en la Ley de
Arrendamientos Rústicos, tampoco parece posible sostener que el arrendamiento rústico
inscrito con posterioridad a la hipoteca pueda quedar inmune a la purga que respecto de
cargas y titularidades posteriores produce la ejecución de ésta.
3. Una de las consecuencias directas del procedimiento de ejecución hipotecaria,
que resulta de los establecido en los artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, es la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así
como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que
sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con

cve: BOE-A-2021-19574
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