III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19574)
Resolución de 3 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145880
Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 3 de julio de 2013, 11
de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, conforme a la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid de fecha 28 de abril de 2015 y a la jurisprudencia que a
continuación se cita, no cabe considerar extinguido el arrendamiento y por lo tanto no
procede su cancelación salvo consentimiento del titular de dicho arrendamiento ó
resolución judicial firme. La cuestión sigue siendo objeto de polémica por la existencia de
una laguna legal en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a diferencia de
lo que ocurre para las viviendas en el artículo 13 de la misma Ley. Los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda se someten, dejando a salvo la voluntad de las partes,
de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, y en su defecto a lo dispuesto en el título tercero de la misma y
supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil. Por tanto, el artículo 13 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos no es de aplicación en este caso dado que se refiere a los
arrendamientos de vivienda. La solución que se ha apuntado consiste en la aplicación
del artículo 1.571 del Código Civil como norma supletoria de la Ley de Arrendamientos
Urbanos ante el vacío legal, por lo que la transmisión del inmueble produciría la extinción
del derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca. También el artículo 29 podría servir
de solución de forma que el adquirente de la finca arrendada quedase subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador salvo que se tratase de un tercero protegido por
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias
de 9 de abril de 2001, tras señalar que no hay una previsión expresa legal en materia de
resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada para uso distinto de
vivienda por enajenación forzosa de la finca, destaca por un lado la posible aplicación
analógica del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que llevaría a una mayor
protección de los arrendamientos para uso distinto de vivienda que de la propia vivienda
en contra de la intención expresada por el legislador en el preámbulo de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, señala que es interpretación mayoritaria la de
aplicación del artículo 29 a todos los supuestos de transmisión y que la regla general
debe ser la subrogación en el contrato del adquirente durante el plazo pactado. La única
limitación en favor del adjudicatario es que ostente el carácter de tercero hipotecario. La
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de abril de 2000 se pronuncia en
este sentido y añade que, en principio el artículo 29 conlleva una cesión ‘ex lege’ del
contrato de arrendamiento a favor del nuevo adquirente como excepción a la regla
general del artículo 1.571 del Código Civil, al que el legislador no ha querido remitirse,
salvo que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Por
ello, el Registrador que suscribe, prescindiendo de su consideración sobre la fuerza
ejecutiva de la hipoteca, debe circunscribirse a lo establecido en las citadas sentencias y
considera que no procede, salvo consentimiento del titular o resolución judicial firme, la
cancelación del derecho de arrendamiento dados los cauces de la calificación registral, y
habida cuenta de la función constitucional de jueces y tribunales, sin que la calificación
registral pueda realizar apreciación alguna sobre la buena fe de las partes en este caso.
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Madrid, dieciocho de junio del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible y
sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
Por su parte, el mandamiento de cancelación de cargas fue objeto de la siguiente
nota de calificación:
«Mandamiento expedido el 06/04/2018 por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 7 de
Alicante, número de autos 918/2014, en unión de diligencia de ordenación de fecha 21
de mayo de 2021 expedida por el mismo Juzgado.
Dicho documento causó el día 12/05/2021 el asiento de presentación número 136 del
diario 119.
cve: BOE-A-2021-19574
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145880
Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 3 de julio de 2013, 11
de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, conforme a la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid de fecha 28 de abril de 2015 y a la jurisprudencia que a
continuación se cita, no cabe considerar extinguido el arrendamiento y por lo tanto no
procede su cancelación salvo consentimiento del titular de dicho arrendamiento ó
resolución judicial firme. La cuestión sigue siendo objeto de polémica por la existencia de
una laguna legal en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a diferencia de
lo que ocurre para las viviendas en el artículo 13 de la misma Ley. Los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda se someten, dejando a salvo la voluntad de las partes,
de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, y en su defecto a lo dispuesto en el título tercero de la misma y
supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil. Por tanto, el artículo 13 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos no es de aplicación en este caso dado que se refiere a los
arrendamientos de vivienda. La solución que se ha apuntado consiste en la aplicación
del artículo 1.571 del Código Civil como norma supletoria de la Ley de Arrendamientos
Urbanos ante el vacío legal, por lo que la transmisión del inmueble produciría la extinción
del derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca. También el artículo 29 podría servir
de solución de forma que el adquirente de la finca arrendada quedase subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador salvo que se tratase de un tercero protegido por
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias
de 9 de abril de 2001, tras señalar que no hay una previsión expresa legal en materia de
resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada para uso distinto de
vivienda por enajenación forzosa de la finca, destaca por un lado la posible aplicación
analógica del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que llevaría a una mayor
protección de los arrendamientos para uso distinto de vivienda que de la propia vivienda
en contra de la intención expresada por el legislador en el preámbulo de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, señala que es interpretación mayoritaria la de
aplicación del artículo 29 a todos los supuestos de transmisión y que la regla general
debe ser la subrogación en el contrato del adquirente durante el plazo pactado. La única
limitación en favor del adjudicatario es que ostente el carácter de tercero hipotecario. La
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de abril de 2000 se pronuncia en
este sentido y añade que, en principio el artículo 29 conlleva una cesión ‘ex lege’ del
contrato de arrendamiento a favor del nuevo adquirente como excepción a la regla
general del artículo 1.571 del Código Civil, al que el legislador no ha querido remitirse,
salvo que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Por
ello, el Registrador que suscribe, prescindiendo de su consideración sobre la fuerza
ejecutiva de la hipoteca, debe circunscribirse a lo establecido en las citadas sentencias y
considera que no procede, salvo consentimiento del titular o resolución judicial firme, la
cancelación del derecho de arrendamiento dados los cauces de la calificación registral, y
habida cuenta de la función constitucional de jueces y tribunales, sin que la calificación
registral pueda realizar apreciación alguna sobre la buena fe de las partes en este caso.
Contra esta calificación registral negativa puede: (…)
Madrid, dieciocho de junio del año dos mil veintiuno. El Registrador (firma ilegible y
sello del Registro con el nombre y apellidos del registrador).»
Por su parte, el mandamiento de cancelación de cargas fue objeto de la siguiente
nota de calificación:
«Mandamiento expedido el 06/04/2018 por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 7 de
Alicante, número de autos 918/2014, en unión de diligencia de ordenación de fecha 21
de mayo de 2021 expedida por el mismo Juzgado.
Dicho documento causó el día 12/05/2021 el asiento de presentación número 136 del
diario 119.
cve: BOE-A-2021-19574
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
