III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19572)
Resolución de 3 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla-Cistierna, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145870
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas,
debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto».
En el mismo sentido se ha pronunciado este Centro Directivo en las Resoluciones
de 18 de abril y 25 de julio de 2018 y en la más reciente de 12 de junio de 2020.
En este sentido hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el
artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa
intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo
estos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso
contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que necesariamente debe
incorporarse certificación catastral descriptiva y gráfica en términos que se correspondan
con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos que
en ningún caso se cumplirían, si le hubieran resultado exigibles, por la documentación
presentada en el concreto procedimiento registral objeto de este recurso.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como
inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del
título traslativo posterior.
3. Todos estos requisitos los cumplen los dos títulos públicos aportados en este
expediente.
cve: BOE-A-2021-19572
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
Viernes 26 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 145870
instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas,
debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto».
En el mismo sentido se ha pronunciado este Centro Directivo en las Resoluciones
de 18 de abril y 25 de julio de 2018 y en la más reciente de 12 de junio de 2020.
En este sentido hay que tener en cuenta que el procedimiento previsto en el
artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa
intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo
estos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso
contrario un supuesto de indefensión. No obstante, sí que necesariamente debe
incorporarse certificación catastral descriptiva y gráfica en términos que se correspondan
con la descripción de la finca en el título inmatriculador.
En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos que
en ningún caso se cumplirían, si le hubieran resultado exigibles, por la documentación
presentada en el concreto procedimiento registral objeto de este recurso.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil; frente a ello la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria exige siempre doble título público.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como
inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes
del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.
Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no
necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto
es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha
de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del
título traslativo posterior.
3. Todos estos requisitos los cumplen los dos títulos públicos aportados en este
expediente.
cve: BOE-A-2021-19572
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 283
