BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 25 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 144602

ellos sería imprescindible por exigencias del principio de tracto sucesivo (Res.
DGRN 2510112016 y STS l2/01/2015). Insiste una vez más en esta necesidad de
demanda al deudor no hipotecante igualmente la Resolución de 7 de julio de 2017,
confirmando que: "desde el punto de vista registral, la extensión de la calificación al
requisito procesal de haberse demandado y requerido de pago al deudor (A qué se
refiere el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, en el caso de que el deudor sea dueño
de la finca hipotecada, entronca directamente con el principio de tracto sucesivo del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria y con el principio constitucional de proscripción de la
indefensión del artículo 24 de la Constitución, pues se trata del titular registral contra el
que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicación de la finca a la
persona que resulte de la subasta o de la adjudicación en caso de falta de postores que
señala la ley. Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor,
pues se trata igualmente del dueño de la finca afectada por el procedimiento de
ejecución.
Por lo tanto, la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del
requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del
procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, teniendo en cuenta la rigidez de los
trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y
notificaciones previstas en la Ley y en consecuencia es obligación del registrador
apreciar su cumplimiento. En cuanto al requerimiento de pago, además, si no se acredita
su realización al presentar la demanda, en el mismo auto en el que se despache la
ejecución se ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no
deudor o al tercer poseedor contra quien se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio
que resulte vigente en el Registro conforme el artículo 686.I de la Ley de Enjuiciamiento
Civil".
En cuanto al tercer poseedor que inscribe la adquisición de los bienes hipotecados
antes del inicio del procedimiento de ejecución, es decir, antes de la interposición de la
demanda ejecutiva, conforme al tenor literal del artículo 685.1 y 686.1 LEC, el tercer
poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. Así, el artículo 685 prevé que la
demanda ejecutiva se dirija "frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes"» y, al tratar del
requerimiento de pago, el artículo 686 establece que "en el auto por el que se autorice y
despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al
hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro".
Dicho extremo cae dentro de la calificación por parte del registrador al amparo del
artículo 132.1 LH en la medida en que se trata de una consecuencia del principio de
legitimación registral y de tracto sucesivo, los cuales impiden que la ejecución pueda
desenvolverse a espaldas de quien figura como propietario en el Registro.
La consecuencia derivada de la falta de requerimiento de pago es la nulidad del
procedimiento sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada
posteriormente al correspondiente trámite procesal, dado el rigor formal del
procedimiento de ejecución hipotecaria y ello conforme a los artículos 225.3, 227 LEC
y 238.3, 240.2 y 241 LOPJ. No se trata de que no se haya expresado haber cumplido
con dichos requisitos en el mandamiento de cancelación de cargas o en el decreto de
adjudicación sino de que éstos no se han realizado. La sentencia del Tribunal Supremo
de 3 de diciembre de 2004, que, si bien dictada de acuerdo con la legislación anterior, es
perfectamente aplicable a la actual, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago
determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de
subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento
de ejecución hipotecaria. La DGRN, entre otras, en la resolución de 13 de septiembre
de 2012 o en la más reciente de10 de abril de 2014 ha entendido que este criterio es
aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes
hipotecados, tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000. (Si

cve: BOE-A-2021-19443
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