BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126861

la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la
Ley 2/1994» por lo que se afirma en dicha Exposición de Motivos que «lo que ahora se
adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de
manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción
de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las
condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del
método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del
préstamo».
Congruentemente con esa intención de ampliar los supuestos de novación
meramente modificativa, los párrafos segundo y tercero del artículo 4 de la Ley
establecen, en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en
ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o
reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones
previstas en el apartado 2.º; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no genera
un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de
ser su inclusión en el apartado 2.º, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede
generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por
esa misma razón. La expresión «en ningún caso (…) excepto cuando (…)» sólo puede
interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la
concurrencia de otra circunstancia para generar ese efecto, debiendo la labor de
interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos.
A este respecto, la citada resolución señala que la respuesta a esa pregunta debe
buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer
que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en
los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (....) sólo será
aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley»,
configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue
del precedente. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que
se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la
«recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de esta a fin
de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante para
la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de ampliación
de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de poder integrar algún
supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones del tipo de interés con
fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente modo: la ampliación del
capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca
inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o
exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad
hipotecaria o ampliación del capital. Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la
recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas
del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital
pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente
concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la
hipoteca que seguirá siendo única.
Además, esta interpretación también permite dar coherencia al contenido de la
segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía:
El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga
posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de
la segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso,
más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios
(intereses, costas, etc.).
Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada,
precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo

cve: BOE-A-2021-16907
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