BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126860

querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su
contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo
(cfr. artículo 1204 del Código Civil).
Tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación
preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues,
excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha
producido una renovación del contrato que le dio vida.
Ciertamente puede plantearse si frente a terceros -piénsese en una situación
concursal (cfr. artículo 71 de la Ley Concursal), la aparición de otro acreedor con título
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículo 1924.3.a) en relación con el 1929 del Código
Civil), etc.–, no habrá de entenderse que existen dos obligaciones. Sin embargo, entre
las partes contratantes han de primar los efectos de su voluntad que es establecer un
único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere,
para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago
a los efectos previstos en el artículo 1169 del Código Civil, régimen convenido cuyos
efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente
quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que ha de darse al de
la ampliación de la hipoteca pues el mismo se plantearía igualmente en el supuesto en
que se pretendiera garantizar parte de una obligación originariamente única. Sería, por
ejemplo, el caso en que garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo
(vid. Resoluciones de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no garantizado.
El efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo
hipotecario tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una
alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un
incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del
préstamo por ese incremento o ampliación», cuestión que debe interpretarse atendiendo
a la doctrina de la Resolución de 14 de mayo de 2015.
Con ello, y por lo que atañe a la ampliación del importe de préstamo, se llega a
reconocer explícitamente por el legislador, la doctrina que ya con anterioridad había
preconizado esta Dirección General (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002 y las
citadas en los «Vistos»), especialmente con base en las disposiciones del Código Civil
reguladoras de la novación modificativa -artículos 1202, 1203 y siguientes-, y de la
legislación hipotecaria reguladoras del rango -especialmente artículos 17, 24, 25 y 134
de la Ley Hipotecaria-.
5. En cuanto a las concretas repercusiones que la novación modificativa del
préstamo hipotecario (condiciones financieras y/o ampliación de capital) tiene sobre la
hipoteca inscrita a la luz del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la citada Resolución de 14 de
mayo de 2015 señaló que la correcta comprensión de ese artículo no puede
fundamentarse en una aparente interpretación literal del precepto dada su difícil
redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente la exposición de motivos de la
Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que acudir, como se ha hecho respecto a los
efectos concretos de la pérdida del rango (no afecta a la hipoteca ya inscrita), a una
interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único que queda claro de la
lectura del artículo de referencia es la existencia de dos supuestos diferenciados de
pérdida de rango ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero y
cuarto del mismo que utilizan las expresiones: «en estos casos», «en ambos supuestos»
y «en ningún caso».
Respecto a la interpretación finalista, de la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007
resulta que la voluntad del legislador fue flexibilizar el derecho real de hipoteca ya que
«la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por

cve: BOE-A-2021-16907
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