III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16907)
Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126859
cumplen tales requisitos. Respecto de la tercera opción (hipoteca recargable), la misma
tiene un régimen legal específico, como se señala en la nota de calificación, que no es
objeto de la escritura objeto del recurso. Y, respecto de la segunda opción (dos hipotecas
con rangos distintos), su inscripción es posible y en la misma nota recurrida se indica
que es la interpretación general de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, por tanto, esta opción es la que debe ser interpretada como querida por las
partes.
No analiza el notario recurrente si los términos concretos de las distintas
estipulaciones se ajustan a esa interpretación que defiende, no pudiendo tampoco
suponer su criterio, por sí mismo, que esa sea la verdadera voluntad de los interesados.
3. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y de 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la
Ley Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva. Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya
hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no
puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse
a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de
la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley
Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial. En caso de ejecutarse la hipoteca
ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de
realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán
preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la
medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente
garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas,
cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la
ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba,
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto,
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la
voluntad de las partes.
4. Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002) para las llamadas ampliaciones
de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que, si lo
cve: BOE-A-2021-16907
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
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cumplen tales requisitos. Respecto de la tercera opción (hipoteca recargable), la misma
tiene un régimen legal específico, como se señala en la nota de calificación, que no es
objeto de la escritura objeto del recurso. Y, respecto de la segunda opción (dos hipotecas
con rangos distintos), su inscripción es posible y en la misma nota recurrida se indica
que es la interpretación general de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, por tanto, esta opción es la que debe ser interpretada como querida por las
partes.
No analiza el notario recurrente si los términos concretos de las distintas
estipulaciones se ajustan a esa interpretación que defiende, no pudiendo tampoco
suponer su criterio, por sí mismo, que esa sea la verdadera voluntad de los interesados.
3. Como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 14 de marzo de 2009 y de 12 de mayo de 2011, el artículo 144 de la
Ley Hipotecaria contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación del contrato
primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo
esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que
claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa
modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si
ha accedido al folio registral antes que su derecho, toda vez que, frente a terceros, la
responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se descompone en dos fracciones,
una, la preexistente, con la preferencia que le dé su fecha y en cuanto a las cantidades
garantizadas y concepto por el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con
eficacia limitada a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada.
Por ello –se decía–, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a
la constitución de una nueva. Si se tratara de ampliación sobre la misma finca ya
hipotecada con anterioridad, de existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no
puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse
a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de
la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior (artículo 134 de la Ley
Hipotecaria), pero no la de la hipoteca inicial. En caso de ejecutarse la hipoteca
ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de
realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán
preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la
medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente
garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los mismos que si hubiera dos hipotecas,
cada una con su rango, por lo que pretender que exista una sola hipoteca con dos
responsabilidades distintas, cada una con su propia preferencia, contradice la
indivisibilidad legal y exigencia de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la
apariencia de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual rango
al que tenía inicialmente.
En suma, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la
ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas
responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba,
siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades
objeto de garantía (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, y esto es de especial interés, ha de tenerse muy en cuenta que los
efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto,
rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley
Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la
voluntad de las partes.
4. Igualmente ha tenido ocasión de señalar la Dirección General de los Registros y
del Notariado (cfr. Resolución de 17 de enero de 2002) para las llamadas ampliaciones
de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, que, si lo
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