BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126858

cláusula 2.ª, «el equivalente al interés ordinario pactado vigente en el momento de
producirse la demora, incrementado en tres puntos porcentuales» (antes el resultado de
añadir diez puntos al interés remuneratorio vigente en el momento de producirse la
demora). En virtud de dicha ampliación del capital las partes acuerdan ampliar las
responsabilidades hipotecarias garantizadas de la siguiente forma: a) por razón del
principal ampliado, 16.013,97 euros; b) de sus intereses ordinarios de doce meses al tipo
nominal pactado, señalándose a efectos hipotecarios un tipo máximo del 1,99%, hasta
un máximo de 318,68 euros; c) de los intereses moratorios de tres años al tipo nominal
resultante de lo establecido en la cláusula financiera correspondiente, señalándose a
efectos hipotecarios un tipo nominal anula máximo del 4,99%, hasta un máximo
de 2.397,29 euros; d) de las costas y gastos de ejecución, tanto judicial como
extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 5,00% del capital, es decir, 800,70 euros,
incluidos en estos últimos los conceptos a que se refiere la condición que hace
referencia a seguros, tributos y conservación de la finca hipotecada, y cualquier otro
gasto relativo a la finca hipotecada que pudiera ser preferente al crédito del acreedor.
Asimismo, se señala que tras la ampliación las cifras totales por las que pasa a
responder la finca hipotecada son las siguientes: a) Principal del préstamo: 49.013,97
euros; b) Intereses remuneratorios de hasta un máximo de 3.041,18 euros; c) Intereses
moratorias de hasta un máximo de 12.297,29 euros; d) Costas y gastos de ejecución,
tanto judicial como extrajudicial, en su caso, hasta un máximo de 9.050,70 euros.
Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad por
intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por tipos
máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas
responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, se fijan unas cifras de
responsabilidad hipotecaria para costas judiciales y gastos extrajudiciales, en unos casos
disociadas (hipoteca primitiva), y en otros casos unificadas (ampliación de la hipoteca y
cifras totales).
2. Partiendo de esos hechos, la registradora de la Propiedad calificante, después
de hacer una referencia doctrinal a las tres posibilidades de tratamiento registral del
derecho real de hipoteca en los supuestos de ampliación del capital, señala que del
contenido de las distintas estipulaciones de la escritura de ampliación de capital no
parece claro que la voluntad de las partes haya sido la constitución de una nueva y
segunda hipoteca, sino más bien la modificación de la hipoteca existente, en cuyo
análisis se extiende y cuyo régimen es el que considera aplicable.
A continuación, señala que, si como parece, lo que efectivamente se ha pretendido
es la unificación de la garantía de las dos obligaciones pactadas (préstamo primitivo y
ampliación) bajo el mismo y único derecho real de hipoteca, ello debe ser
convenientemente aclarado porque tal como se ha pactado la nueva responsabilidad
hipotecaria no es posible trasladar tal situación al folio real de la finca gravada porque
ello exigiría la solicitud expresa de los interesados, que la misma sea viable por la no
existencia de terceros, y que exista un régimen uniforme en cuanto a los tipos de interés
ordinarios y moratorios, y en su caso, los plazos aplicables a la respectiva
responsabilidad hipotecaria; siendo que en el supuesto que se califica se han
determinado unos límites de cobertura hipotecaria por intereses ordinarios y moratorios
que no responden a un régimen homogéneo. Para llegar a esta conclusión, la
registradora de la propiedad se funda principalmente en los principios de determinación,
de accesoriedad, de indivisibilidad y de única prioridad de las hipotecas y en
resoluciones de esta Dirección General.
El notario recurrente resumidamente señala que no es necesaria aclaración alguna
porque de las tres opciones que se señalan en la nota de calificación solo una de ellas
cumple los requisitos para su inscripción y, en consecuencia, esa es la que debe
entenderse como pactada por acreedor y deudor.
Así, respecto de la primera opción (hipoteca única modificada), la misma nota
recurrida indica que debe ser solicitada expresamente y cumplir una serie de requisitos,
siendo que ni se ha sido solicitada expresamente su inscripción como tal recarga, ni se

cve: BOE-A-2021-16907
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