III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16907)
Resolución de 8 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126863
Además, en los supuestos de modificación de las condiciones financieras es
aplicable la doctrina de esta Dirección General (véanse las Resoluciones de 5 de
noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, 9 de
octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017),
según la cual, el carácter accesorio de la hipoteca, respecto del crédito garantizado
(artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil), implica la imposibilidad de
discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible,
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente
escritura, ya que, como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 12 de mayo de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades
hipotecarias por los diferentes conceptos.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la
interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto
concreto.
7. Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial en el sentido de
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que parece se ha
solicitado se inscriba con carácter unitario con la hipoteca ya inscrita, como una segunda
hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones
financieras.
Como ya dijera la Resolución de 14 de mayo de 2015, no se considera posible si no
es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de
la inscripción en este caso es única (Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el
incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar
en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento
delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este
caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos
que sean posibles (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de
febrero y 12 de septiembre de 2014).
Procede pues examinar cuál ha sido la voluntad de las partes en el supuesto de
hecho concreto del presente expediente, existiendo a juicio de este Centro Directivo
argumentos en favor de ambas soluciones.
Así, a favor de la consideración de que la voluntad de las partes es configurar una única
hipoteca con un solo rango militan los siguientes pactos: a) en la estipulación tercera se
establece un cuadro de amortización comprensivos de cuotas mensuales únicas del préstamo
hipotecario resultante de la ampliación, que se calculan en función del nuevo tipo de interés
cve: BOE-A-2021-16907
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 126863
Además, en los supuestos de modificación de las condiciones financieras es
aplicable la doctrina de esta Dirección General (véanse las Resoluciones de 5 de
noviembre de 1999, 25 de abril y 4 de septiembre de 2002, 26 de enero de 2012, 9 de
octubre, 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 19 de septiembre de 2017),
según la cual, el carácter accesorio de la hipoteca, respecto del crédito garantizado
(artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil), implica la imposibilidad de
discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la
extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaria), de modo que pactándose en la modificación de la condiciones financieras
del préstamo hipotecario un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios que
antes no existía (o inferior al anteriormente existente), o estableciéndose una límite
obligacional a los intereses variables antes inexistente (o inferior al precedente), no cabe
que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés
distintos de los ahora estipulados, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y
precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga
omnes» de sus pronunciamientos.
En definitiva, no es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación
de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la
variabilidad del tipo de interés, porque, como queda señalado, el carácter accesorio de la
hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o
que nunca podrán devengarse.
Todo lo expuesto no es óbice para que si las partes quieren mantener la dicotomía de
la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible,
pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente
escritura, ya que, como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 12 de mayo de 2011, cuando la responsabilidad hipotecaria
correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo
uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos
hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio
rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades
hipotecarias por los diferentes conceptos.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la
interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto
concreto.
7. Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial en el sentido de
inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que parece se ha
solicitado se inscriba con carácter unitario con la hipoteca ya inscrita, como una segunda
hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones
financieras.
Como ya dijera la Resolución de 14 de mayo de 2015, no se considera posible si no
es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de
la inscripción en este caso es única (Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el
incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar
en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento
delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este
caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos
que sean posibles (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de
febrero y 12 de septiembre de 2014).
Procede pues examinar cuál ha sido la voluntad de las partes en el supuesto de
hecho concreto del presente expediente, existiendo a juicio de este Centro Directivo
argumentos en favor de ambas soluciones.
Así, a favor de la consideración de que la voluntad de las partes es configurar una única
hipoteca con un solo rango militan los siguientes pactos: a) en la estipulación tercera se
establece un cuadro de amortización comprensivos de cuotas mensuales únicas del préstamo
hipotecario resultante de la ampliación, que se calculan en función del nuevo tipo de interés
cve: BOE-A-2021-16907
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
