BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126883

Por ello concurre en este caso la certeza de que con la representación gráfica
alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita.
En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación
superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se
pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la
realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden
encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas,
circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.
3. Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General,
conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de
superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones,
agregaciones o segregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia
que la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta puede alterar la realidad
física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que
resulta de la representación gráfica catastral inscrita), pudiendo con ello afectar a los
derechos de terceros, procediendo, por tanto, confirmar la calificación del registrador.
4. En este punto cabe citar la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del
Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la
representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para
el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
En la misma se contempla la posibilidad de utilizar una representación gráfica
alternativa para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, y a tal efecto
contempla los parámetros que permiten determinar cuándo una representación gráfica
alternativa es equivalente a la cartografía catastral, definiendo en su anexo II el margen
de tolerancia gráfica en los términos siguientes: «1. La línea exterior que delimita el
perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de
cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una
distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros,
trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación
geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para
delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será
de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea. 2. Adicionalmente, cuando la
diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la
superficie catastral».
Además de todo lo expuesto, del análisis de la cartografía se observa que en el caso
que nos ocupa no se respetaría el margen de tolerancia citado, de modo que conforme al

cve: BOE-A-2021-16910
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Núm. 249