BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 126879

superficie; es decir, que la superficie que ahora de desea constatar en el asiento registral
es la realmente contenía desde un inicio, desde su inmatriculación, dentro de sus
linderos, sin que por ello se altere la realidad física de la finca acotada por los mismos; b)
que fuera de esta hipótesis la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, cuyo cauce apropiado será la previa inmatriculación de
esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
En otros términos, la superficie que ahora se pretende que conste inscrita es la que
ya debió figurar desde un inicio por ser la que realmente tenía la finca y como tal
pertenecía al transmitente (art. 20 L.H.).
En consecuencia, el exceso de cabida, o la rectificación de la cabida inscrita no
pueden servir de medio para alterar la realidad física de la finca, ello implicaría la
necesaria previa inmatriculación y en su caso posterior agrupación.
Como señaló la Dirección General en su Resolución de 17 de febrero de 2005, “la
constatación registral de un exceso de cabida limita su ámbito de aplicación, eón
carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la
debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en
su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de
terreno”.
Según el artículo 201.1.e de la Ley Hipotecaria, “si el Registrador, a la vista de las
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial regitral [sic] de
las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la
inscripción solicitada, motivando las razones en que funde tales dudas”.
Las dudas que en tales casos pueda albergar el registrador han de referirse a que la
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, a la invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria
(Resoluciones de la DGRN de 22 de abril y 8 de junio de 2016).
Como ha manifestado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de fecha 6 de marzo de 2017, tratándose de una finca formada por
segregación (o agrupación, como en este caso), la regla general es que se estima que
debe tener una cabida necesariamente determinada, razón por la cual, la normativa
vigente contempla el supuesto de previa segregación como motivo suficiente, por sí
mismo, para albergar dudas fundadas acerca de si la nueva medición pretendida para la
porción segregada, cualquiera que sea su magnitud relativa con respecto a la que consta
inscrita, perteneció siempre a la finca segregada o, en realidad, pertenece a otra finca,
ya sea el resto de finca matriz y colindantes.
En el presente supuesto, la diferencia entre la cabida inscrita y la que se desea
inscribir y el hecho de que la finca 10.433 de Artesa de Segre se formara por agrupación
de la registral 4.078, de superficie 60 metros cuadrados, y de una finca no inscrita de
superficie 121 metros cuadrados, ambas inmatriculadas conforme al artículo 205 de la
Ley Hipotecaria, con una total superficie de 181 metros cuadrados, acreditada mediante
certificación catastral descriptiva y gráfica expedida por la Dirección General del Catastro
el día 14 de junio de 2018, protocolizada n la escritura de agrupación y declaración de
obra existente. otorgada en Artesa de Segre el 29 de junio de 2018, ante la Notario de
Agramunt doña María Esmeralda Moreno Muñoz, número 1109 de protocolo, que motivó
su inscripción 1.ª hace dudar que la finca registral se corresponda con la totalidad de la
que resulta de la certificación técnica y del informe de validación gráfica alternativo, con
resultado negativo, de una porción de 51 metros cuadrados, que se protocoliza.
En cuanto al informe de validación gráfica con resultado negativo:
Conforme a la Resolución de 7 de octubre de 2020 de la Subsecretaría de Justicia,
por la que se publica la Resolución conjunta de la DG de Catastro y la DGSJyFP en su

cve: BOE-A-2021-16910
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