III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16938)
Resolución de 24 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127116
carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas
circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente
entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de
obtención del o de los títulos ausentes.
Es esta consideración a la imposibilidad de obtener una titulación adecuada la que
determina que sea improcedente pretender, como hace la registradora en su calificación,
que el título adquisitivo aportado al procedimiento de reanudación del tracto reúna los
mismos requisitos que se exigirían si pretendiera acceder directamente al Registro, por
lo que el recurso debe estimarse en este punto.
En segundo lugar, cuestiona el carácter de la adquisición, negando la registradora
que pueda ser privativa según se pretende en el título. Sin embargo, las consideraciones
de la registradora sobre este extremo que atienden a la fecha fehaciente del título en
relación con la del matrimonio del promotor, no pueden compartirse, toda vez que
decaen al figurar incorporada al acta final testimonio de escritura de capitulaciones
matrimoniales otorgada por el promotor y su cónyuge en fecha 14 de marzo de 2017 en
la que se reconoce expresamente el carácter privativo de esta concreta adquisición.
Por último, opone como defecto la falta de acreditación del pago del precio, el cual
consta en parte aplazado según el documento privado de compraventa. En cuanto a esta
cuestión, la calificación no puede mantenerse ya que se refiere únicamente a la cuestión
del cumplimiento de las prestaciones del contrato de compraventa, lo que es una
circunstancia que recae en el plano meramente obligacional, no afecta a la transmisión
del dominio y por tanto es completamente ajena a la inscripción del documento (cfr.
artículo 98 de la Ley Hipotecaria).
Distinto sería que se hubiese planteado alguna cuestión relativa a la identificación de
los medios de pago empleados (cfr. artículo 21 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria),
pero la nota de calificación no alude a esta cuestión (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
5. En cuanto al defecto señalado en cuarto lugar, hay que destacar que la
calificación de la registradora en el expediente de dominio para la reanudación del tracto
no comprende la valoración de si existe una transmisión dominical por usucapión (a la
que parece referirse la calificación al aludir a «posesión pacífica»).
Como dispone la regla segunda del artículo 208, el interesado debe aportar «junto
con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga
que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición».
De esta norma no puede colegirse que necesariamente deban aportarse documentos
que acrediten una posesión pacífica por un tiempo determinado (pago de recibos), como
se indica en la calificación recurrida. En el presente caso, aportándose documento
privado acreditativo de la adquisición del promotor, se estima suficientemente cumplida
la exigencia del precepto.
En cualquier caso, tanto este defecto, como el señalado en sexto lugar, no han sido
objeto de recurso, sino que el recurrente se ha limitado a intentar su subsanación junto
con el escrito de interposición del recurso.
Como señala el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, «el recurso deberá recaer
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la
calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
6. El defecto enumerado en quinto lugar se refiere a la notificación a los titulares
registrales, señalando que únicamente se ha notificado por edictos, sin que conste haber
intentado contactar ni justificar su fallecimiento.
Como ya ha afirmado esta Dirección General, resulta esencial, como elemento
básico de seguridad jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto
sucesivo interrumpido, la citación al titular registral o a sus herederos.
En el caso que nos ocupa, según resulta del acta inicial, sin que la certificación
registral incorporada lo contradiga, la inscripción tiene más de treinta años de
antigüedad.
cve: BOE-A-2021-16938
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127116
carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas
circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente
entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de
obtención del o de los títulos ausentes.
Es esta consideración a la imposibilidad de obtener una titulación adecuada la que
determina que sea improcedente pretender, como hace la registradora en su calificación,
que el título adquisitivo aportado al procedimiento de reanudación del tracto reúna los
mismos requisitos que se exigirían si pretendiera acceder directamente al Registro, por
lo que el recurso debe estimarse en este punto.
En segundo lugar, cuestiona el carácter de la adquisición, negando la registradora
que pueda ser privativa según se pretende en el título. Sin embargo, las consideraciones
de la registradora sobre este extremo que atienden a la fecha fehaciente del título en
relación con la del matrimonio del promotor, no pueden compartirse, toda vez que
decaen al figurar incorporada al acta final testimonio de escritura de capitulaciones
matrimoniales otorgada por el promotor y su cónyuge en fecha 14 de marzo de 2017 en
la que se reconoce expresamente el carácter privativo de esta concreta adquisición.
Por último, opone como defecto la falta de acreditación del pago del precio, el cual
consta en parte aplazado según el documento privado de compraventa. En cuanto a esta
cuestión, la calificación no puede mantenerse ya que se refiere únicamente a la cuestión
del cumplimiento de las prestaciones del contrato de compraventa, lo que es una
circunstancia que recae en el plano meramente obligacional, no afecta a la transmisión
del dominio y por tanto es completamente ajena a la inscripción del documento (cfr.
artículo 98 de la Ley Hipotecaria).
Distinto sería que se hubiese planteado alguna cuestión relativa a la identificación de
los medios de pago empleados (cfr. artículo 21 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria),
pero la nota de calificación no alude a esta cuestión (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
5. En cuanto al defecto señalado en cuarto lugar, hay que destacar que la
calificación de la registradora en el expediente de dominio para la reanudación del tracto
no comprende la valoración de si existe una transmisión dominical por usucapión (a la
que parece referirse la calificación al aludir a «posesión pacífica»).
Como dispone la regla segunda del artículo 208, el interesado debe aportar «junto
con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga
que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición».
De esta norma no puede colegirse que necesariamente deban aportarse documentos
que acrediten una posesión pacífica por un tiempo determinado (pago de recibos), como
se indica en la calificación recurrida. En el presente caso, aportándose documento
privado acreditativo de la adquisición del promotor, se estima suficientemente cumplida
la exigencia del precepto.
En cualquier caso, tanto este defecto, como el señalado en sexto lugar, no han sido
objeto de recurso, sino que el recurrente se ha limitado a intentar su subsanación junto
con el escrito de interposición del recurso.
Como señala el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, «el recurso deberá recaer
exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la
calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros
motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
6. El defecto enumerado en quinto lugar se refiere a la notificación a los titulares
registrales, señalando que únicamente se ha notificado por edictos, sin que conste haber
intentado contactar ni justificar su fallecimiento.
Como ya ha afirmado esta Dirección General, resulta esencial, como elemento
básico de seguridad jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto
sucesivo interrumpido, la citación al titular registral o a sus herederos.
En el caso que nos ocupa, según resulta del acta inicial, sin que la certificación
registral incorporada lo contradiga, la inscripción tiene más de treinta años de
antigüedad.
cve: BOE-A-2021-16938
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
