III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16938)
Resolución de 24 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127112
«En las resoluciones queda claramente explicada que lo esencial es identificar
perfectamente el tracto y aportar aquellos de los que dispongas, o manifestar la carencia
de ellos. No pueden obligarte a encontrar aquellos en los que fuiste ajeno, pues el
procedimiento carecería de efectividad si al final es irrealizable para solventar los casos
que pretende cubrir éste tipo de procedimiento excepcional.
En relación con lo anterior, resulta esencial, como elemento básico de seguridad
jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido,
la citación al titular registral o a sus herederos. Dispone al respecto el artículo 208 de la
Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma tercera, que «junto a los interesados
referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo
caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de
este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e
identidad de estos»
Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial –tras la
desjudicialización de esta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya
que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria–
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la norma de la
necesaria consecución de titularidades y títulos formales, que establece con carácter
general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias
que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor
del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de
los títulos ausentes.
Sí se considera una ruptura de tracto propia, ya que no hay documentación que
permita enlazar la compra entre tu vendedora y la titular registral. Entiendo que el 208 LH
indica que se ha de aportar al menos el último título y todos aquellos de que se
disponga, sin que sea exigible cargar al promotor con la consecución de todos los títulos
intermedios, que va en contra de la base para la que se creó el procedimiento.
Analizando la doctrina más reciente sobre el particular y aclarando la aportación de
títulos recordar que:
b) Documentos a que se refiere LH 208, regla segunda, 2.ª: Además de los
documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que
considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que
disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga
causa.
Esta exigencia supone un cambio radical respecto de la situación anterior, pues el
artículo 285 del RH establecía que no puede exigirse a quien promueve el expediente
que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta
la adquisición de su derecho.
Ahora bien, la técnica empleada para conseguir el nuevo propósito es mejorable,
porque basta que el promotor diga que no dispone de más títulos que el suyo propio para
que quede dispensado cumplir esta exigencia, o porque no tiene sentido obligarle a
conseguir y aportar títulos que luego no se van a poder inscribir.
La DGRN arroja un poco de luz a este precepto y capta la esencia de lo que
realmente quiere decir:
– Res 7/01/2016: «la necesidad de intentar justificar la adquisición de los titulares
intermedios de los que traiga causa la titularidad del interesado que promueva la
reanudación, resulta con carácter general de la regla segunda, apartado 2.ª, del nuevo
artículo 208».
– Res 23/05/2016, con más precisión: «La identificación del título de adquisición del
promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios
necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el
cve: BOE-A-2021-16938
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127112
«En las resoluciones queda claramente explicada que lo esencial es identificar
perfectamente el tracto y aportar aquellos de los que dispongas, o manifestar la carencia
de ellos. No pueden obligarte a encontrar aquellos en los que fuiste ajeno, pues el
procedimiento carecería de efectividad si al final es irrealizable para solventar los casos
que pretende cubrir éste tipo de procedimiento excepcional.
En relación con lo anterior, resulta esencial, como elemento básico de seguridad
jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido,
la citación al titular registral o a sus herederos. Dispone al respecto el artículo 208 de la
Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma tercera, que «junto a los interesados
referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo
caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o
derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de
este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e
identidad de estos»
Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial –tras la
desjudicialización de esta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya
que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que
habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria–
que permite la inscripción de un documento público excepcionando la norma de la
necesaria consecución de titularidades y títulos formales, que establece con carácter
general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias
que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor
del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de
los títulos ausentes.
Sí se considera una ruptura de tracto propia, ya que no hay documentación que
permita enlazar la compra entre tu vendedora y la titular registral. Entiendo que el 208 LH
indica que se ha de aportar al menos el último título y todos aquellos de que se
disponga, sin que sea exigible cargar al promotor con la consecución de todos los títulos
intermedios, que va en contra de la base para la que se creó el procedimiento.
Analizando la doctrina más reciente sobre el particular y aclarando la aportación de
títulos recordar que:
b) Documentos a que se refiere LH 208, regla segunda, 2.ª: Además de los
documentos que acrediten la adquisición del interesado y de aquellos otros que
considere oportuno para justificar su petición, deberá aportar los documentos de que
disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga
causa.
Esta exigencia supone un cambio radical respecto de la situación anterior, pues el
artículo 285 del RH establecía que no puede exigirse a quien promueve el expediente
que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta
la adquisición de su derecho.
Ahora bien, la técnica empleada para conseguir el nuevo propósito es mejorable,
porque basta que el promotor diga que no dispone de más títulos que el suyo propio para
que quede dispensado cumplir esta exigencia, o porque no tiene sentido obligarle a
conseguir y aportar títulos que luego no se van a poder inscribir.
La DGRN arroja un poco de luz a este precepto y capta la esencia de lo que
realmente quiere decir:
– Res 7/01/2016: «la necesidad de intentar justificar la adquisición de los titulares
intermedios de los que traiga causa la titularidad del interesado que promueva la
reanudación, resulta con carácter general de la regla segunda, apartado 2.ª, del nuevo
artículo 208».
– Res 23/05/2016, con más precisión: «La identificación del título de adquisición del
promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios
necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el
cve: BOE-A-2021-16938
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Núm. 249
