BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 127099

– Y «que es de aplicación el procedimiento de inmatriculación del art. 203.2 de la
Ley Hipotecaria, dado que si esa norma permite la inmatriculación sobre finca ajena, con
más razón procede sobre una finca propia».
2. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «serán inscribibles, sin
necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
Como señaló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 29 de septiembre de 2017, «en la nueva redacción del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá,
pues, como señala en su Exposición de Motivos, procede a regular de manera más
minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo
artículo 205, con nuevos requisitos. En efecto, frente a la anterior redacción del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación
en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente
haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva
redacción legal exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público». La diferencia esencial entre ambas
redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público
inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente
formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como
reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia
doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en
los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal,
exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido
su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental (que es lo que se plantea
en este recurso), para acreditar la previa adquisición ya no basta cualquier medio de
acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en
alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. La
redacción del artículo 205 no deja lugar a interpretaciones pues dispone claramente que
la acreditación de la previa adquisición del transmitente debe realizarse también
mediante título público».
Y es evidente que la mera manifestación de que el causante y transmitente adquirió
la finca por usucapión no cumple el requisito de que el transmitente, en este caso el
causante de la herencia «acredite haber adquirido la propiedad (…) también mediante
título público». Como tampoco lo cumple la simple remisión a datos y antecedentes
catastrales.
Cuestión distinta sería, por ejemplo, que esa supuesta adquisición previa por
usucapión, en lugar de ser una mera manifestación del interesado y favorecido por ella,
constara acreditada y declarada en sentencia judicial, la cual sí que sería un título
público previo a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
No está de más recordar la resolución de 25 de octubre de 2018, al decir que
«siguiendo la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2014,
podemos afirmar que se ha reiterado en innumerables ocasiones (por todas, Resolución
de 26 de abril de 2006), que la apreciación de la prescripción es tarea reservada a los
órganos jurisdiccionales, doctrina que inicialmente elaborada en el ámbito de la
prescripción extintiva, ha sido extendida también a la adquisitiva (vid. Resolución de 7 de
marzo de 2018). Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de
mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos

cve: BOE-A-2021-16936
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Núm. 249