BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 127075

simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un
asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento
causado por el título principal.
También se ha mantenido, no obstante, lo anterior, la doctrina según la cual los
registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho
relativos a la misma finca o que afecten a su titular, con el fin de evitar asientos inútiles.
Pero esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad
registral. De modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede
comportar una alteración en orden de despacho de los mismos, es decir, no puede
llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de
prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la preferencia
sustantiva y definitiva de uno u otro título.
En las Resoluciones de 5 de marzo y 24 de octubre de 2005 y 29 de enero de 2007 y
más recientemente en la de 8 de febrero de 2019, se añade que «la copia de la escritura
de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado
que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal
mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento
de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo
la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa
su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado
por dicho asiento o disposición judicial. Por ello, el asiento de presentación extendido
con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no
puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e
independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de
compraventa».
Ahora bien, como expresa la última de las Resoluciones citadas, debe tenerse en
cuenta respecto del principio de prioridad, que la escritura de revocación de un poder no
es ningún título «por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real», por lo que no le resulta aplicable la literalidad del artículo 17 de la Ley
Hipotecaria. Y es que el posible conflicto entre una escritura de compraventa otorgada
por un apoderado y la escritura de previa revocación del poder empleado por dicho
apoderado no es, y por tanto no puede ser tratado ni resuelto como tal, un conflicto que
atañe a la prioridad relativa entre dos títulos traslativos del dominio, sino como un
conflicto que atañe a la legitimación de uno de los otorgantes y a la validez del acto
dispositivo realizado por un apoderado que utiliza un poder previamente revocado.
3. En segundo lugar, el notario autorizante de la escritura emitió un juicio de
suficiencia de las facultades de representación, incluido el supuesto de autocontratación,
con una reseña del documento auténtico del que resulta la misma, que le fue exhibido,
manifestando el apoderado la vigencia del poder.
Respecto de esta cuestión, en la escritura calificada se ha acreditado la
representación de forma que la reseña por el notario de los datos identificativos del
documento auténtico exhibido y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas hacen fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada
(artículo 98 de la Ley 24/2001). Por ello, como también expresó este Centro Directivo en
la Resolución de 8 de febrero de 2019, «cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia
por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia.
No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de
compraventa, contrarios a la eficacia que la ley atribuye a su autorización en cuanto a la
representación de los otorgantes (hace fe, modo que la escritura goza de fe pública –vid.
artículo 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado–). Si hubo, no obstante, una
revocación previa del poder formalizada y notificada mediante escritura pública, es
preciso analizar su eventual incidencia en la calificación registral de la eficacia del
negocio de compraventa formalizado mediante el poder. Porque esa escritura de
revocación no presupone necesariamente que el negocio representativo sea ineficaz, si
se tiene en cuenta que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar

cve: BOE-A-2021-16933
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Núm. 249