III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16933)
Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y compraventa con pacto de retroventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127072
El Sr. Registrador califica negativamente el documento infringiendo lo dispuesto en la
Resolución de 2 de enero de 2005 de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, pues la revocación de poder no es título inscribible en el Registro de la
Propiedad, y no consta su calificación en este momento, y es improcedente que en la
calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de
posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o
situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal; literalmente
establece la resolución indicada:
«Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título
representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto,
patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la
presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de
los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no
presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el
mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos
sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el
artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título
representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo
ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título
otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues "mala fides superveniens
non nocet"), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse
notarialmente y en la calificación registral.»
El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia n.º 643/2018, de fecha 20 de
noviembre, dispone que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia de las
facultades de representación efectuado por el notario; solamente pueda revisar la reseña
indicativa del juicio notarial de suficiencia, y debe presumir la buena fe cognoscitiva del
apoderado, y no de documentos que no tienen acceso al Registro o de otros
contradictorios; todo lo contrario de lo que ha sucedido en la calificación que ahora
recurrimos, y así expone claramente:
«En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art 18 LH, que
atribuye al registrador la función de calificar "la capacidad de los otorgantes", y el artículo
98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la "reseña indicativa del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado",
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la
consideración de ley especial.
3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio
jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del
otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el
registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte
congruente con el contenido del título al que se refiere.»
También la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 3.ª, Sentencia 44/2016 de 4
Mar. 2016, Rec. 3118/2015, de conformidad con la posición que preconizamos, exige la
notificación de la revocación:
«La extinción del mandato por causa de revocación, tanto expresa, como tácita, al
entrañar una declaración de voluntad unilateral y receptiva, requiere que esta llegue a
conocimiento del mandatario, para que produzca con respecto a este sus naturales
efectos, exigencia normada para la revocación tácita en el artículo 1735, y con
cve: BOE-A-2021-16933
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127072
El Sr. Registrador califica negativamente el documento infringiendo lo dispuesto en la
Resolución de 2 de enero de 2005 de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, pues la revocación de poder no es título inscribible en el Registro de la
Propiedad, y no consta su calificación en este momento, y es improcedente que en la
calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de
posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o
situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal; literalmente
establece la resolución indicada:
«Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título
representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto,
patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la
presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de
los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no
presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el
mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos
sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el
artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título
representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo
ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título
otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues "mala fides superveniens
non nocet"), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse
notarialmente y en la calificación registral.»
El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia n.º 643/2018, de fecha 20 de
noviembre, dispone que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia de las
facultades de representación efectuado por el notario; solamente pueda revisar la reseña
indicativa del juicio notarial de suficiencia, y debe presumir la buena fe cognoscitiva del
apoderado, y no de documentos que no tienen acceso al Registro o de otros
contradictorios; todo lo contrario de lo que ha sucedido en la calificación que ahora
recurrimos, y así expone claramente:
«En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art 18 LH, que
atribuye al registrador la función de calificar "la capacidad de los otorgantes", y el artículo
98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la "reseña indicativa del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado",
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la
consideración de ley especial.
3. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio
jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del
otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el
registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte
congruente con el contenido del título al que se refiere.»
También la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 3.ª, Sentencia 44/2016 de 4
Mar. 2016, Rec. 3118/2015, de conformidad con la posición que preconizamos, exige la
notificación de la revocación:
«La extinción del mandato por causa de revocación, tanto expresa, como tácita, al
entrañar una declaración de voluntad unilateral y receptiva, requiere que esta llegue a
conocimiento del mandatario, para que produzca con respecto a este sus naturales
efectos, exigencia normada para la revocación tácita en el artículo 1735, y con
cve: BOE-A-2021-16933
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
