III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16933)
Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y compraventa con pacto de retroventa.
12 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127077
circunstancias del caso concreto demanden»; y, asimismo, que es exigible también la
debida diligencia al tercero que contrata, concluyendo que en el caso enjuiciado
«además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos
probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente [dicho tercero contratante]
fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería
precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso,
no se da».
En el supuesto de este expediente, en la escritura de revocación, la poderdante
afirma haber dado conocimiento de la misma al apoderado, su hermano, y, del mismo
modo, ha transcurrido un periodo prolongado entre la revocación del poder y el
otorgamiento de la escritura lo que permitiría entender que pudo tener conocimiento de
dicha revocación. El recurrente alega que actuó de buena fe puesto que no se le notificó
la revocación hasta el 13 de abril de 2021, mediante acta de requerimiento y notificación
otorgada ante el notario de Murcia, don Andrés Martínez Pertusa.
No existe, por lo tanto, a la hora de resolver este recurso, la certeza absoluta del
conocimiento por parte del apoderado de la revocación del poder, cuestión distinta y
solución distinta se daría de haberse acreditado de manera fehaciente que el apoderado
tenía cumplido y exacto conocimiento de la revocación del poder; no existiendo tal
certeza, ello conlleva, conforme a los argumentos expuestos, a la revocación del defecto
observado.
Con esta solución se atiende adecuadamente a los distintos intereses en juego, pues
el ámbito registral y notarial no es el apto para decidir que en un caso como el presente,
donde no existen certezas, deba prevalecer la buena fe del poderdante (quien, por el
mero hecho del apoderamiento asume un riesgo derivado de la confianza en el
apoderado), sobre la buena fe del apoderado, que en dicho ámbito debe presumirse.
4. Pero, en el caso que nos ocupa, se da la circunstancia de que después de la
presentación de la copia autorizada electrónica de la escritura calificada tiene lugar la
presentación de la copia autorizada en papel de la reseñada escritura, si bien en su
redacción se observa la modificación del negocio jurídico, en el sentido de que el título
de adquisición de las fincas no es ya la adjudicación en pago de deuda, sino el de
compraventa por precio global de 193.000 euros, de cuyo importe, 49.252,11 euros se
compensan con la deuda que la transmitente reconoce a favor del adquiriente, y el
importe restante, 143.747,89 euros, queda aplazado de pago, sin garantía, por plazo
máximo de seis meses a contar desde el otorgamiento. Asimismo se modifica el pacto de
retroventa, contemplándose el pago adicional de una cantidad en concepto de intereses
y una duración de seis meses. Todo ello sin que conste indicación alguna justificativa de
la causa, forma y momento en que se llevó a cabo la rectificación.
El artículo 153 del Reglamento Notarial, relativo a la subsanación de los errores
materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos
notariales inter vivos, contempla no solo la posibilidad de la rectificación con la
intervención de todos los interesados (último párrafo del artículo) sino también aquella
que se realiza por la intervención del notario, por propia iniciativa o a instancia de parte,
sin la concurrencia de los otorgantes y en este caso por diligencia o por acta. Así añade
que «la subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por
medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de
forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida
antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando
trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se
dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias
anteriores que se exhiban al Notario». Además, según este mismo precepto
reglamentario, «la diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna
copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su
redacción rectificada».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones
de 12 de marzo de 1999, 6 de abril de 2006 y 13 de junio de 2012), lo que permite el
cve: BOE-A-2021-16933
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127077
circunstancias del caso concreto demanden»; y, asimismo, que es exigible también la
debida diligencia al tercero que contrata, concluyendo que en el caso enjuiciado
«además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos
probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente [dicho tercero contratante]
fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería
precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso,
no se da».
En el supuesto de este expediente, en la escritura de revocación, la poderdante
afirma haber dado conocimiento de la misma al apoderado, su hermano, y, del mismo
modo, ha transcurrido un periodo prolongado entre la revocación del poder y el
otorgamiento de la escritura lo que permitiría entender que pudo tener conocimiento de
dicha revocación. El recurrente alega que actuó de buena fe puesto que no se le notificó
la revocación hasta el 13 de abril de 2021, mediante acta de requerimiento y notificación
otorgada ante el notario de Murcia, don Andrés Martínez Pertusa.
No existe, por lo tanto, a la hora de resolver este recurso, la certeza absoluta del
conocimiento por parte del apoderado de la revocación del poder, cuestión distinta y
solución distinta se daría de haberse acreditado de manera fehaciente que el apoderado
tenía cumplido y exacto conocimiento de la revocación del poder; no existiendo tal
certeza, ello conlleva, conforme a los argumentos expuestos, a la revocación del defecto
observado.
Con esta solución se atiende adecuadamente a los distintos intereses en juego, pues
el ámbito registral y notarial no es el apto para decidir que en un caso como el presente,
donde no existen certezas, deba prevalecer la buena fe del poderdante (quien, por el
mero hecho del apoderamiento asume un riesgo derivado de la confianza en el
apoderado), sobre la buena fe del apoderado, que en dicho ámbito debe presumirse.
4. Pero, en el caso que nos ocupa, se da la circunstancia de que después de la
presentación de la copia autorizada electrónica de la escritura calificada tiene lugar la
presentación de la copia autorizada en papel de la reseñada escritura, si bien en su
redacción se observa la modificación del negocio jurídico, en el sentido de que el título
de adquisición de las fincas no es ya la adjudicación en pago de deuda, sino el de
compraventa por precio global de 193.000 euros, de cuyo importe, 49.252,11 euros se
compensan con la deuda que la transmitente reconoce a favor del adquiriente, y el
importe restante, 143.747,89 euros, queda aplazado de pago, sin garantía, por plazo
máximo de seis meses a contar desde el otorgamiento. Asimismo se modifica el pacto de
retroventa, contemplándose el pago adicional de una cantidad en concepto de intereses
y una duración de seis meses. Todo ello sin que conste indicación alguna justificativa de
la causa, forma y momento en que se llevó a cabo la rectificación.
El artículo 153 del Reglamento Notarial, relativo a la subsanación de los errores
materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos
notariales inter vivos, contempla no solo la posibilidad de la rectificación con la
intervención de todos los interesados (último párrafo del artículo) sino también aquella
que se realiza por la intervención del notario, por propia iniciativa o a instancia de parte,
sin la concurrencia de los otorgantes y en este caso por diligencia o por acta. Así añade
que «la subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por
medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de
forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida
antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando
trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se
dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias
anteriores que se exhiban al Notario». Además, según este mismo precepto
reglamentario, «la diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna
copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su
redacción rectificada».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones
de 12 de marzo de 1999, 6 de abril de 2006 y 13 de junio de 2012), lo que permite el
cve: BOE-A-2021-16933
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
