BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 127058

Más recientemente, en el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a que atenerse para
determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario
privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal: «A los efectos previstos en este número se considera
complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria
en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
De este modo, es indudable, y así se reconoce por la doctrina y ha admitido este
Centro Directivo, que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca
registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente
tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo párrafo, del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana: «El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una
sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma,
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero y 22 de mayo de 2018, entre otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
declara su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo
texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones
jurídicas.

cve: BOE-A-2021-16931
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Núm. 249