III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16931)
Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127059
3. En el presente caso, la configuración física es más propia de un complejo
inmobiliario integrada por parcelas independientes, en las que existen edificaciones
independientes y que comparten como elementos comunes viales y calles, diferente a la
propiedad horizontal tumbada, lo que conduciría a la estimación del recurso en lo relativo
a la ampliación de edificación dentro de la parcela independiente, dado que dichas
modificaciones no afectarían ni otros propietarios ni a elementos comunes.
No obstante, del historial registral resulta configurado un conjunto inmobiliario en
régimen de propiedad horizontal tumbada. En efecto, según ha quedado antes expuesto,
la finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura calificada es una de las treinta y
seis viviendas que integran un conjunto residencial constituido en régimen de propiedad
horizontal mediante escritura otorgada el día 6 de julio de 2000; y en dicho título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la
finca matriz, registral 64.619 («obra nueva y división horizontal»), se consignó
expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la Ley de 21
de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás disposiciones
concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que pudiera redactar en
el futuro la comunidad de propietarios». Además, al margen de la referida inscripción 6.ª
de dicha finca matriz consta extendida una nota, de 14 de diciembre de 2001, haciendo
constar el diligenciado del libro de actas número uno de dicha comunidad de
propietarios.
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran
como «el mismo Conjunto Arquitectónico», «en régimen de propiedad horizontal», unido
a la remisión explícita que en el título constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley
sobre propiedad horizontal, llevaría a concluir que, en contra de lo que sostiene el
recurrente, no se trata de un complejo inmobiliario sino de propiedad horizontal
«tumbada». A lo que cabe añadir que según el escrito de recurso se trata de un conjunto
de viviendas pareadas que comparten no solo la medianería (como afirma el recurrente)
sino suelo y estructura de edificación, tal y como ocurre en este tipo de propiedad
«tumbada».
4. Respecto del primero de los defectos invocados por el registrador, ciertamente,
tratándose de una propiedad horizontal, la ampliación de la construcción de la vivienda
objeto de la declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de
la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha
finca, así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Según se afirmó en las Resoluciones de este Centro Directivo de 8 de enero
de 2016, 31 de octubre de 2018 o 19 de julio de 2019, «tratándose de un elemento
privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal).
Este Centro Directivo, ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de
febrero de 1989, entre otras, puso de relieve que «en la propiedad horizontal la
necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes
sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la
Ley como propiedad separada –artículos 1 y 3–), con la ineludible interdependencia
objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su
conjunto, no se opone, en sede de utilización de los elementos privativos, al
mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación
se verifica a partir de un señorío potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los
límites legales en forma de prohibición u obligación». Pero una modificación como la
presente en la descripción de un elemento privativo (…), en cuanto excede de ese
ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede
cve: BOE-A-2021-16931
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127059
3. En el presente caso, la configuración física es más propia de un complejo
inmobiliario integrada por parcelas independientes, en las que existen edificaciones
independientes y que comparten como elementos comunes viales y calles, diferente a la
propiedad horizontal tumbada, lo que conduciría a la estimación del recurso en lo relativo
a la ampliación de edificación dentro de la parcela independiente, dado que dichas
modificaciones no afectarían ni otros propietarios ni a elementos comunes.
No obstante, del historial registral resulta configurado un conjunto inmobiliario en
régimen de propiedad horizontal tumbada. En efecto, según ha quedado antes expuesto,
la finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura calificada es una de las treinta y
seis viviendas que integran un conjunto residencial constituido en régimen de propiedad
horizontal mediante escritura otorgada el día 6 de julio de 2000; y en dicho título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la
finca matriz, registral 64.619 («obra nueva y división horizontal»), se consignó
expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la Ley de 21
de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás disposiciones
concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que pudiera redactar en
el futuro la comunidad de propietarios». Además, al margen de la referida inscripción 6.ª
de dicha finca matriz consta extendida una nota, de 14 de diciembre de 2001, haciendo
constar el diligenciado del libro de actas número uno de dicha comunidad de
propietarios.
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran
como «el mismo Conjunto Arquitectónico», «en régimen de propiedad horizontal», unido
a la remisión explícita que en el título constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley
sobre propiedad horizontal, llevaría a concluir que, en contra de lo que sostiene el
recurrente, no se trata de un complejo inmobiliario sino de propiedad horizontal
«tumbada». A lo que cabe añadir que según el escrito de recurso se trata de un conjunto
de viviendas pareadas que comparten no solo la medianería (como afirma el recurrente)
sino suelo y estructura de edificación, tal y como ocurre en este tipo de propiedad
«tumbada».
4. Respecto del primero de los defectos invocados por el registrador, ciertamente,
tratándose de una propiedad horizontal, la ampliación de la construcción de la vivienda
objeto de la declaración formalizada en la escritura calificada comporta modificación de
la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte integrante dicha
finca, así como de la superficie del referido elemento privativo, que deberá contar con el
acuerdo adoptado por los propietarios en junta.
Según se afirmó en las Resoluciones de este Centro Directivo de 8 de enero
de 2016, 31 de octubre de 2018 o 19 de julio de 2019, «tratándose de un elemento
privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal).
Este Centro Directivo, ya en las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de
febrero de 1989, entre otras, puso de relieve que «en la propiedad horizontal la
necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes
sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la
Ley como propiedad separada –artículos 1 y 3–), con la ineludible interdependencia
objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su
conjunto, no se opone, en sede de utilización de los elementos privativos, al
mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad, cuya delimitación
se verifica a partir de un señorío potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los
límites legales en forma de prohibición u obligación». Pero una modificación como la
presente en la descripción de un elemento privativo (…), en cuanto excede de ese
ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede
cve: BOE-A-2021-16931
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Núm. 249
