BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021

Sec. III. Pág. 127057

conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos
inmobiliarios privados.
Así, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, al describirlos, exige tan solo
dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de
parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos
privativos) y la existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos
independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos
comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial:
la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de
la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su apartado 2 dos esquemas: la comunidad
de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en
su apartado 4 la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a
sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial
sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y
modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que
acaba de expresarse, la postura de este Centro Directivo ha sido siempre la de
reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración
jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las
especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos –
como ya se ha expuesto– se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el
V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, según la cual se
caracterizan los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un
régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una
multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y
particulares de los partícipes», añadiendo la propia Sentencia que «según la doctrina
científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es,
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado
en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas,
de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».
El artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal caracteriza los complejos
inmobiliarios por «estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar
los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Así, por un lado, la Carta de Roma identifica los complejos inmobiliarios por la
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o
servicios comunes o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con
vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares para la consecución y
mantenimiento de intereses generales o particulares de los partícipes. Y por otro, el
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal impone que estén integrados por dos o
más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

cve: BOE-A-2021-16931
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Núm. 249