III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16931)
Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
1.
Sec. III. Pág. 127056
Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes:
2. Como ha declarado ya en otras ocasiones esta Dirección General (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, vino a recoger en el Derecho
positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado
que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario,
propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y
había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y
las resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica muestra figuras
muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un
solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las
propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos
sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas
superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas
unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas,
etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
cve: BOE-A-2021-16931
Verificable en https://www.boe.es
a) La finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura cuya calificación es
impugnada está integrada en un conjunto residencial de treinta y seis viviendas, que se
encuentra constituido en régimen de propiedad horizontal en virtud de escritura otorgada
en Sevilla, el día 6 de julio de 2000. En dicho título constitutivo del régimen de propiedad
horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la finca matriz, registral 64.619, se
consignó expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la
Ley de 21 de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás
disposiciones concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que
pudiera redactar en el futuro la comunidad de propietarios». Asimismo, al margen de la
referida inscripción 6.ª de dicha finca matriz existe extendida una nota, de 14 de
diciembre de 2001, haciendo constar el diligenciado del libro de actas número uno de
dicha comunidad de propietarios.
b) En la escritura calificada los otorgantes declaran, como obra terminada, que
sobre la citada finca registral 69.037 se ha realizado una ampliación de la construcción
de 94,32 metros cuadrados en total, que consiste en reforma total y ampliación de la
planta baja en 74,18 metros cuadrados, y ampliación de la primera planta en 20,14
metros cuadrados. Asimismo, se solicita la rectificación de la superficie de solar de dicha
finca, que no excede del cinco por ciento de la superficie inscrita en el Registro, con base
en certificación catastral que se incorpora a dicho título.
El registrador suspende la inscripción de la escritura presentada por dos razones. En
primer lugar, entiende que la ampliación de obra declarada puede conllevar la
modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte
integrante dicha finca, constituido en régimen de propiedad horizontal, y supone la
modificación de la superficie construida de dicha vivienda, por lo que es necesario el
consentimiento unánime de todos los propietarios de dicho conjunto urbanístico,
expresado en la correspondiente junta. Y, en segundo lugar, entiende que igual
consentimiento se requiere para la rectificación de la superficie del solar donde se
encuentra ubicada dicha vivienda, por implicar la modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal.
El recurrente alega, en esencia, que el conjunto urbanístico en que se integra la finca
objeto de la escritura calificada es un complejo inmobiliario que no puede confundirse
con la propiedad horizontal tumbada, por lo que la junta de propietarios del complejo
urbanístico no tiene competencia alguna en las decisiones del dueño de una parcela en
cuanto a la ampliación de la edificación; y respecto de la rectificación de superficie del
solar afirma que este Centro Directivo, en Resolución de 22 de enero de 2009 ha
permitido la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos en un elemento
privativo integrante de un régimen de propiedad horizontal, a través de un expediente de
dominio.
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
1.
Sec. III. Pág. 127056
Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes:
2. Como ha declarado ya en otras ocasiones esta Dirección General (cfr.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, vino a recoger en el Derecho
positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado
que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario,
propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y
había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y
las resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica muestra figuras
muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un
solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las
propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos
sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas
superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas
unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas,
etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
cve: BOE-A-2021-16931
Verificable en https://www.boe.es
a) La finca registral 69.037 a la que se refiere la escritura cuya calificación es
impugnada está integrada en un conjunto residencial de treinta y seis viviendas, que se
encuentra constituido en régimen de propiedad horizontal en virtud de escritura otorgada
en Sevilla, el día 6 de julio de 2000. En dicho título constitutivo del régimen de propiedad
horizontal, según resulta de la inscripción 6.ª de la finca matriz, registral 64.619, se
consignó expresamente que «la comunidad de propietarios del edificio se regirá por la
Ley de 21 de julio de 1960, Ley 2/85, de 23 de febrero, que lo modifica y demás
disposiciones concordantes y complementarias, sin perjuicio de los Estatutos que
pudiera redactar en el futuro la comunidad de propietarios». Asimismo, al margen de la
referida inscripción 6.ª de dicha finca matriz existe extendida una nota, de 14 de
diciembre de 2001, haciendo constar el diligenciado del libro de actas número uno de
dicha comunidad de propietarios.
b) En la escritura calificada los otorgantes declaran, como obra terminada, que
sobre la citada finca registral 69.037 se ha realizado una ampliación de la construcción
de 94,32 metros cuadrados en total, que consiste en reforma total y ampliación de la
planta baja en 74,18 metros cuadrados, y ampliación de la primera planta en 20,14
metros cuadrados. Asimismo, se solicita la rectificación de la superficie de solar de dicha
finca, que no excede del cinco por ciento de la superficie inscrita en el Registro, con base
en certificación catastral que se incorpora a dicho título.
El registrador suspende la inscripción de la escritura presentada por dos razones. En
primer lugar, entiende que la ampliación de obra declarada puede conllevar la
modificación de la configuración exterior del conjunto urbanístico del que forma parte
integrante dicha finca, constituido en régimen de propiedad horizontal, y supone la
modificación de la superficie construida de dicha vivienda, por lo que es necesario el
consentimiento unánime de todos los propietarios de dicho conjunto urbanístico,
expresado en la correspondiente junta. Y, en segundo lugar, entiende que igual
consentimiento se requiere para la rectificación de la superficie del solar donde se
encuentra ubicada dicha vivienda, por implicar la modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal.
El recurrente alega, en esencia, que el conjunto urbanístico en que se integra la finca
objeto de la escritura calificada es un complejo inmobiliario que no puede confundirse
con la propiedad horizontal tumbada, por lo que la junta de propietarios del complejo
urbanístico no tiene competencia alguna en las decisiones del dueño de una parcela en
cuanto a la ampliación de la edificación; y respecto de la rectificación de superficie del
solar afirma que este Centro Directivo, en Resolución de 22 de enero de 2009 ha
permitido la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos en un elemento
privativo integrante de un régimen de propiedad horizontal, a través de un expediente de
dominio.
