III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-16931)
Resolución de 20 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127054
muy anterior a la regulación de los complejos inmobiliarios y reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal, lo que no implica que, aunque se constituyera en su día sobre una
finca registral, Manzana (…), no pueda ser un Complejo Inmobiliario. Así la resolución
de 15 de febrero de 2018, "... De este modo, no cabe duda y así se reconoce por la
doctrina y ha admitido este Centro Directivo, que es posible constituir un complejo
inmobiliario sobre una única finca registral, debate que en la actualidad carece de
sentido al estar admitida expresamente tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo
párrafo, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: ‘El complejo
inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias’".
En diversas resoluciones de la Dirección General, por todas la de la Resolución 27
de enero de 2021 (las Resoluciones de 21 de enero de 2014, 15 de febrero y 10 de
septiembre de 2018) se ponen de manifiesto las diferencias entre complejo inmobiliario y
propiedad horizontal tumbada. La resolución de 10 septiembre de 2018 dice: "...El
régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal... El artículo 24, que
integra el capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la
naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino
principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen,
como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o
tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la
que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes…"
Por ello la propiedad horizontal tumbada es una auténtica propiedad horizontal con
unidad jurídica y funcional y el suelo y el vuelo son elementos comunes, mientras que el
Complejo Inmobiliario no tiene esta naturaleza de propiedad horizontal, y lo común son
los elementos accesorios.
De ahí el error de la nota de calificación que no pone en duda que estemos ante un
Complejo Urbanístico, sino que confunde su naturaleza y le aplica todo el régimen de la
propiedad horizontal resultando fuera de lugar.
En una propiedad horizontal tumbada para hacer propia la edificación sobre y
elemento común no basta con el consentimiento de la Junta de Propietarios, sería
necesario la desafectación como elemento común, su cesión al particular, con una causa
propia a este negocio de cesión.
En cambio en el Complejo Urbano, como recoge la Resolución de la Dirección
General de 15 de febrero de 2018, "...de modo que lo que vendría a implicar la ulterior
edificación es un mero ejercicio de facultades inherentes al dominio; en este caso la
edificación y adquisición de lo adquirido por obra de la accesión inmobiliaria (edificación
sobre suelo propio y no ajeno); accesión (artículos 353 y siguientes del Código Civil), por
tanto, verdadero modo de adquirir el dominio -haciendo propio y privativo lo edificado."
En este caso la Junta de Propietarios del Complejo Urbanístico no tiene competencia
ninguna en las decisiones del dueño de una parcela en cuanto a la ampliación de la
edificación.
Solo los colindantes y por este título, no como miembros de una propiedad
horizontal, y en base a las relaciones de vecindad podría tener intervención por
distancias, luces, vistas, y al ser viviendas pareadas por tratarse, en su caso, de
construcciones en o sobre medianerías.
cve: BOE-A-2021-16931
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
Lunes 18 de octubre de 2021
Sec. III. Pág. 127054
muy anterior a la regulación de los complejos inmobiliarios y reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal, lo que no implica que, aunque se constituyera en su día sobre una
finca registral, Manzana (…), no pueda ser un Complejo Inmobiliario. Así la resolución
de 15 de febrero de 2018, "... De este modo, no cabe duda y así se reconoce por la
doctrina y ha admitido este Centro Directivo, que es posible constituir un complejo
inmobiliario sobre una única finca registral, debate que en la actualidad carece de
sentido al estar admitida expresamente tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo
párrafo, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: ‘El complejo
inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias’".
En diversas resoluciones de la Dirección General, por todas la de la Resolución 27
de enero de 2021 (las Resoluciones de 21 de enero de 2014, 15 de febrero y 10 de
septiembre de 2018) se ponen de manifiesto las diferencias entre complejo inmobiliario y
propiedad horizontal tumbada. La resolución de 10 septiembre de 2018 dice: "...El
régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal... El artículo 24, que
integra el capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la
naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar
integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino
principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen,
como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o
tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la
que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes…"
Por ello la propiedad horizontal tumbada es una auténtica propiedad horizontal con
unidad jurídica y funcional y el suelo y el vuelo son elementos comunes, mientras que el
Complejo Inmobiliario no tiene esta naturaleza de propiedad horizontal, y lo común son
los elementos accesorios.
De ahí el error de la nota de calificación que no pone en duda que estemos ante un
Complejo Urbanístico, sino que confunde su naturaleza y le aplica todo el régimen de la
propiedad horizontal resultando fuera de lugar.
En una propiedad horizontal tumbada para hacer propia la edificación sobre y
elemento común no basta con el consentimiento de la Junta de Propietarios, sería
necesario la desafectación como elemento común, su cesión al particular, con una causa
propia a este negocio de cesión.
En cambio en el Complejo Urbano, como recoge la Resolución de la Dirección
General de 15 de febrero de 2018, "...de modo que lo que vendría a implicar la ulterior
edificación es un mero ejercicio de facultades inherentes al dominio; en este caso la
edificación y adquisición de lo adquirido por obra de la accesión inmobiliaria (edificación
sobre suelo propio y no ajeno); accesión (artículos 353 y siguientes del Código Civil), por
tanto, verdadero modo de adquirir el dominio -haciendo propio y privativo lo edificado."
En este caso la Junta de Propietarios del Complejo Urbanístico no tiene competencia
ninguna en las decisiones del dueño de una parcela en cuanto a la ampliación de la
edificación.
Solo los colindantes y por este título, no como miembros de una propiedad
horizontal, y en base a las relaciones de vecindad podría tener intervención por
distancias, luces, vistas, y al ser viviendas pareadas por tratarse, en su caso, de
construcciones en o sobre medianerías.
cve: BOE-A-2021-16931
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 249
